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您贴身的财税专家 开发企业三个阶段税收 • 第一阶段：拿地阶段 2012年房地产税务风险防范与 • 假设做一个城市综合体项目，其中包含： 新政系统解读 （一）自己经营的酒店等； （二）用于出租的商业； （（三三））销售的商业销售的商业；（；（增值率高增值率高）） 主讲：张伟 （四）销售的住宅；（增值率比商业较低） （五）还要卖其中一块地筹集资金； （六）建设酒店整体转让； 请问：未来分期开发时，土地的分摊用什么方法？ 房地产企业缴纳的税种（十一个） 开发企业三个阶段税收 • 一、营业税 • 二、企业所得税 • 第一阶段：拿地阶段 • 三、土地增值税 • 持有物业 PK 转让物业？ • 四、个人所得税 • 五、土地使用税 • 成本对两者税负影响的关系是相反的。 • 六、房产税 （一）房产税（原值还是房租？） • 七、契税 • 八、印花税 （二）企业所得税（折旧还是销售成本？） • 九、耕地占用税 （三）土地增值税（有还是没有？） • 十、车船税 • 十一、车辆购置税 从收入与扣除说起 土地的分摊方法 企业所得税：国税发【2009】31号文件 一、收入方面（四个收入类型） • 第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配： （一）销售收入 • （一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结 1、未完工开发产品收入 合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。 2、未完工开发产品收入结转为实际销售收入 • 土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地 分期开发房地产的情况分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意其土地开发成本经商税务机关同意 3、完完工开发产品销售收发产品销售收入 后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕 （二）预租及租金收入（财税【2010】121号） 再行调整。 （三）视同销售收入 • 土地增值税：《土地增值税暂行条例实施细则》 （四）股权转让及股息红利