常宁项目营销报告.pptVIP

定位支撑点： 1、满足目标客户对老城区、老邻居的传统居家情节 2、倡导和谐的邻里居家氛围 3、构造新型生活方式（庭院生活） 4、形成差异化市场定位、展现项目形象 营销推广 项目整体开发控制性目标 开发分期：一期开发 VIP启动认筹 时间：2009年10月 开发总量： 47375.3 ㎡ 开发周期：10个月 预计开盘时间：2010年1月 1320名 165名 110户 多层住宅 来访客户目标值 （按8：1的认筹率） 认筹客户目标值 （按1.5：1的转定率） 销售目标套数 产品类型 首批蓄客定量分析 以套为单位进行估算，实现110套的销售，按1.5：1的客户转定率估算，完成此目标值需至少165名认筹客户支撑（按各类型产品细分后可得出分细客户细分数)； 按8：1的认筹率估算，若整体推货认筹前蓄客目标需完成1320名来访（按产品细分反推,我们也可以根据蓄客情况来决定每一批的推货量） 选房条件：不低于165名认筹客户 基于县城，囊括乡镇 区域客户的常规抢夺，乡镇客户的吸纳和经营 客户策略 全线整合，一站式推广 整合相关资源，一站式推广，震撼市场 通过派发有影响力和吸引力的单页深度推广项目 推广策略 低开高走价格策略 前期拉升项目心理价位，开盘后以实际价格销售，逐步提价 价格策略 销售策略 采用饥渴营销，小幅加频推盘策略 人为制造市场半饥渴市场状况 营销策略 营销总部署-工程线 2009年9月 动工 基坑至正负零 2009年11月 2010年6月 交房 主体封顶 2010年2月 工程线 2010年1月 公售 2009年9月 接待中心开放 金城新都营销策划报告 区域分析 常宁市位于湖南省南部,衡阳市西南部,湘江中游南岸。东隔舂陵水与耒阳市为界,南与桂阳县相连,西与祁阳县接壤,北濒湘江与祁东、衡南二县相望。素有“八宝之地、金属之都”之美称，被誉为“油茶之乡”、“杉木楠竹之乡”、“有色金属之乡”和“非金属之乡”。 八宝之地 金属之都 湖南省发展战略重点 “一点一线”中心地带，居长沙、株州、湘潭、衡阳、郴州、永州等城市之间，可谓地开百粤门户，势扼三楚咽喉。现辖23个乡镇。全市土地面积2046平方公里，总人口90万 区位优越 三楚咽喉 湖南“一点一线”城市分别为长、株、潭、岳、衡、郴、常德七个城市， 2008年1—8月，常宁市实现地区生产总值56.71亿元城乡居民收入持续增长，城镇居民可支配收入8241.15元，农民人均现金收入3422元。矿业经济总量占全市工业总产值70％以上，矿业经济逐步成为市域工业的支柱产业。有大型企业湖南水口山有色金属集团有限公司 。 矿业经济 支柱产业 常宁市区北距交通枢纽衡阳75公里，东距京广铁路、107国道和京珠高速公路50公里，国道三南公路横穿东西，省道214线纵贯南 北，衡枣高速公路与域区一线相连。 交通便捷 通讯发达 常宁市 衡阳市 城市空间结构为“一主两次”，功能分区按城市自然形态确定为“三片四区”。规划近期2010年城市人口15万人，城市建设 用地15平方公里；远期2020年城市人口25万人，城市建设用地25平方公里。 西拓北扩 城建加速 竞争环境 常宁市区楼盘分布状况 常宁市区目前在售楼盘，主要分布市一纵一横的主干道青阳路、群英路两侧。图为群英西路与环城西路交汇处，品质楼盘集中，以帝煌山庄和盛世华城为代表。 环城西路 盛世华城 桃园小区 鸿兴花园 鑫安花苑 帝中海 帝煌山庄 书香苑 国土局 西园 西城花苑 在售项目情况一览表 960 19.6 莲花车站后 建鑫地产 寻找懂得真正生活的人 鑫安花苑 未定 帝中海 155398 建筑面积(㎡) 978 7.5 群英西路和环城西路交叉口 常宁市华宇房地产开发有限公司 住温馨家园享豪迈生活 西城花苑 1268 138 桃江路与群英西路交叉口 常宁天顺房地产开发有限公司 城市首席庄园名邸 帝煌山庄 1100 48 常宁市群英西路莲花汽车站对面 常宁市城市建设开发总公司 城市门户园景名宅 盛世华城 总户数 均价 占地面积(亩) 地 址 开 发 商 核心定位/广告语 项目名称 常宁市区楼盘分布状况 青阳南路消防大队附近楼盘品质较低，开发模式落后. 三江纯水岸 云鑫嘉园 云景嘉园 南环小区 南国世家 集贸市场 太阳城 泉峰世家 在售项目情况一览表 71980 72500 68423 建筑面积(㎡) 72 900多 青阳南路消防队后 梦想家园、位置、品质胜于一切 南环小区 620 起800 均1080 66 青阳南路东二区 万象地产 青阳路十万平米山景大盘 云景嘉园 一期3栋 168 798 40.2 青阳路与环城西路交汇处