应用成本法进行房地产估价的分析.pdfVIP

维普资讯 Q： Science and TechnOlOgy Consulting Herald 财 经 论 坛 应用成本法进行房地产估价的分析 王建华 杨雪红 《嘉兴市房地产管理处) 摘 要 ：房地产估价的三大方法为比较 法，成本法和收益法。文中对运 用成本法进行房地 产估计傲 了分析。 关键词：成本法 收益法 房地产估价 中图分类号：F0 文献标识码 ：A 文章编号：1674—098x(2008)02(b)一0146—0l 1前言 中，大型住宅小区(特别是中、高级住 业税 、城市维护建设税 、教育费附加 ，地 房地产估价的三大方法为比较法、成本 宅区)的室外附属工程费用 (含室外供水，排 方教育发展费、平抑副食品价格基金等。税 法和收益法。而成本法是房地产估价的最基 水 ，供电、煤气 ，绿化 ，道路 ，围墙等) 金及附加包括：营业税为营业额的5％，教育费 本方法，它是以重建或重置的思路求得房地产 需要单独估算 。 附加为营业税的3％，堤防费为营业税的2％； 价格的一种评估方法，其评估原理建立在重置 高层，超高层的大型项 目，建筑工程的相 平抑副食品价格基金为营业额的0．1％，城市维 成本的理论基础之上。 关内容要具体分解，分别估算。特别是设备的 护建设税为营业额的7％；地方教育发展费为营 购置、安装、调试费用和内外装修费用较大 ， 业额的0．1％，综合税费率为营业额的5．8％。 2成本法定义及公式 分别估算更接近实际。设备的数量、规格，型 3．6开发利润 成本法：求取估价对象在估价时点的重置 号，容量根据设计图纸确定，无设计图纸时根 投资利润指房地产开发商投资房地产开发 价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象 据同类建筑结合设计概算、投资估算或可行性 项 目应取得资金报酬及承担风险的补偿。房 的客观合理价格或价值的方法。其基本公式 报告等确定。 地产项 目的投资利润一般为投资成本的l0％ 为：评估值=重置价格 X成新率。 ②城市建设配套费 ~ 30％。一般根据当地近几年同类房地产开发 城市建设配套费包括城市基础设施配套 利润的平均水平确定。但应考虑该项目的具体 3估价过程 费、城市公用消防设施配套费、商业网点配套 建设风险确定。注意：不同类型的房地产投资 成本法的应用根据估价对象是否包含土地 费、防空地下室易地建设费等 ，根据 当地具体 风险不同，投资利润也不同。 使用权分为房地一体和单独建筑物的评估。 标准确定。 3．7重置价格确定 房地一体评估时，一般不应采用房屋重置价格 ③室外附属工程费用 重置价格即为以上各项之和。 或重建价格与土地价格分别估算 ，然后加总，而 室外附属工程的建设主要包括室外供水、 3．8在建工程评估应注意的问题 应采用整体的成本法 (即把估价对象作为一个 排水、供电、绿化、道路、围墙等。根据该工 开发成本。在建工程的开发成本指的是 开发项 目考虑)。因为，这样不能体现房地一 程室外工程的设计、预算、决算及实际配套的 客观的开发成本，而不是实际投入成本。并且， 体产生的增值因素，即土地的价格加上建筑物 程度及同类房地产的配套建设一般水平确定。 虽然部分专业费用已经