浅议房地产开发企业成本管控 陈 晶.pdfVIP

——gg盟靛珊 警鲨誓 浅议房地产开发企业成本管控 ■ 陈 晶 摘要：随着国家宏观调控力度持续加 机联系．根据其对成本影响程度和影响方 意识．发挥员工降低成本的主动性．在工 大和房地产行业竞争日益加剧．中国房地 式的不同．采用不同的成本管控手段。投 作中时刻注意节约成本和深入挖掘降低 产行业进入微利时代．房地产开发企业 资决策与项目策划阶段确定建设标准．提 成本的各种潜能．才能使降低成本的各项 成本管控的重要性越发显现．文章针对 出成本配置建议和成本管控策略：规划设 具体措施、方法和要求得以顺利贯彻执行 房企成本管控的现状和问题．提出成本 计阶段从技术和经济上对项目实施进行 和应用。 管控措施． 全面安排．实行限额设计。优化设计方案， (四)动态成本管控 关键词：房地产；成本管控；措施 有效控制工程造价：招标和合同签订阶段 动态成本管控的核心是实时性．旨在 随着国家宏观调控力度持续加大和 重视对工程量清单和标准化合同的应用： 项目整个生命周期的任一时间点实时掌 房地产行业竞争日益加剧．经过几年的高 工程施工阶段编制和审查成本费用计划、 握项目的成本状态．通过及时获得已发生 速发展，中国房地产行业告别暴利时代． 选择和审核施工方案、严格控制现场造价 成本、预估变更、待发生成本．及时汇总形 进入微利时代。暴利时代．中国房地产行 和变更签证：竣工决算阶段根据施工合同 成动态成本．并将动态成本与目标成本进 业处于开发商主导的卖方市场．房地产商 条款，认真核对竣工图．确认各项变更，审 行比较．通过预警与强控，实现以目标成 更多的是靠“开源”获取超额利润．而忽视 核施工单位结算书．并与造价咨询单位结 本为基础的动态过程控制。 “节流”省钱来赚钱。房地产开发企业(以 果对比，经与施工单位价格谈判．对决算 动态成本管控首先是确定目标成本。 下简称“房企”)成本管控是个“被边缘化” 造价达成一致意见。 大多数房企都是在施工图设计完成后确 的非重点关注领域。徽利时代，房企成本 f二)全成本管控 定目标成本．但一些管理水平较高的房企 管控的重要性越发显现．房地产商要想获 房地产项目成本大体可分为土地成 也将目标成本的确定前置到了扩初阶段 得正常的经营利润．就必须从成本管控人 本、前期费用、工程成本、营销费用、管理 甚至是方案阶段．并在不同的阶段形成不 手，向管理要效益。在此背景下．房地产开 费用、财务费用以及税收成本。我们应基 同的版本．目标成本确定后．对目标成本 发商的成本意识快速觉醒．越来越多房企 于全成本视野．针对上述几项成本的管控 进行自上而下层层分解．以指导和控制实 尤其是标杆房企对成本管控越来越重视。 特点和内容．采取相应的管控手段。土地 际过程中的合同签订与变更．将控制手段 一、房企成本管控的现状和存在的 成本管控应关注项目前期的可行性研究 进行了前置．使成本管控由传统的“事后 问题 和合作方的尽职调查．保证土地成本支出 算账”发展到“事前控制”。施工过程中设 中国房地产行业市场化进程较短．整 的合理性。前期费用管控除了关注前期费 置预警指标和强控指标，实现对成本的预 个行业集中度较低．各个房企成本管控水 用本身的支出．更应关注规划方案的确 警和强控．有效管控合同的变更和超付。 平参差不齐却又风格迥异．但整体上处在 定、材料设备的选型。工程成本支出应关 做好成本回顾工作．在项目开发各个阶段 比较粗放的水平。很多房企意识到成本管 注采购成本支出和工程变更成本支出。营 将动态成本与目标成本进行对比分析和 控的重要性，但真正付诸行动并取得效果 销费用管控应避免无效营销．力求营销费 总结．及时发现异常．真实反映成本管控 的不多。很多房企对成本管控认识上存在 用支出对销售产生的溢价。管理费用管控 的现状。 误区：认为成本管控就是造价审核．责任