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公司接待机构调研情况表 接待日期： 2014 年7月-9月 来访机构：财富里昂、中信建投、第一创业、东吴基金、融通基金、泰信基金、中信证券、里昂证券、施罗德、马投咨询等 接待人：董事长、、财务管理部总经理预计今年下半年市场形势如何？ 从统计局住宅销售累计同比数据来看，6月的-7.8%相比5月的-9.2%出现改善迹象，随着下半年推盘的上升，下半年销售情况好于上半年，全年统计局的销售数据可能小幅负增长；而从我们本身关心的更加有意义的盘均上门和去化率来看，7月下旬都出现了显著改善，说明市场成交量初步见底了。价格方面，统计局的70个大中城市房价指数无论是同比还是环比暂时无见底迹象，但降价楼盘的数据也反映出来，当前80%的降价楼盘的降幅在15%以内，考虑到行业当前的净利水平和土增税的波动，说明当前企业仍在全力保利润表，价格向下的空间其实也有限。 在今年行业销售同比显著回落、回款速度下降和社会融资困难的背景下，开发商无论是内部融资还是外部融资都难言如意，行业的资金面随之紧张，部分杠杆过高的中小企业面临着较大的偿付危机最终被逼寻求股权融资。行业资金面的快速恶化导致土地市场快速入冬，各城市无论成交总价、成交面积和溢价率都出现了明显的回落，流拍地块不断出现，我们预计今年下半年土地市场仍会持续较低迷的行情。行业大规模拿地的再杠杆行为需要市场的库存水平回落至合理水平作为前提，而行业去库存仍需要持续一段时间，此外当前部分地方地价绝对值下降并不明显，经济测算很难达到投资的IRR和净利要求，更关键的是行业现金流偏紧局面制约了拿地的冲动，因此我们预计土地市场复苏的节点应该在明年。我们相信，土地市场的理性回归，事实上有利于行业里财务稳健的公司和市场集中度的提升。 目前不少城市放开限购，预计 1）宏观调控更加市场化是本届政府的政策取向，放开限购减少行政干预是大趋势。短期而言，限购放松对于公司来说是明显的利好，能释放一部分需求。 2）随着限购放开和资金面的逐步宽裕，在当前主要城市租金和长期增长率较为稳定的前提下，随着折现率的下降（房贷利率折扣出现），房屋的内在价值吸引力会直线上升，如果还有房屋总价的下降，一定可以吸引原先限购的投资客入场，即使刚需客也会非常看重这种可靠的回报，毕竟房屋占家庭总资产63%。所以说解除限购、降价和按揭利率下降能推动市场底部筑底的完成。 今年土地市场如何看待？今年土地投资的节奏如何把握？ 受今年销售市场的影响在了土地市场整体放量之后，的市场供应压力，市场资金面紧张对后市的预期了降温市场也逐渐出现调整土地市场的调整销售市场出现明显，且分化态势好的城市的地段的竞争依然激烈则也出现了流拍情况总体，随着销售市场调整的逐步企稳，市场的调整也将会出现的投资窗口常态投资的基础上，我们会适时把握好调整期的机会 请介绍一下公司新研发的Home+产品，预计什么时候落地？ Home+ 该户型是金地基于对全国七大区域刚需首改客户深度需求调研和理解之上进行的研发，希望实现在同等面积内使用功能最全，在同等功能内面积最经济合理。 我们特别针对年轻客户在短时期内经历不同家庭生命周期的现状，设计了灵活可变的0.5房，可与其它卧室空间自由组合，满足不同家庭结构的功能需求。同时我们还特别关注儿童成长体系，提供了儿童用品收纳、儿童活动空间、儿童可变家具等系统配置。随着单独二胎政策的放开，我们也为双子女家庭和一次到位首改客户设计了1.5个卫生间、独立储藏室、家政空间、类双套房等功能空间。HOME+户型产品全部带精装修设计，为客户提供了充足的收纳空间，比市场同类面积户型多20%的收纳量， 目前，HOME+户型已经在华南区域的佛山、珠海等项目落地，未来将在更多城市和项目应用。我们也将在持续了解客户需求的基础上，不断完善户型研发成果，持续提升金地的产品竞争力。 公司今年以来回款速度如何？ 公司销售速度正常。维持的资金状态下半年以来个贷额度及利率有松动迹象。 2014年上半年，房地产业务结算毛利率较上年同期下降5.81个百分点，主要是什么原因？ 自2010年调控政策以来，公司根据市场情况，采取随行就市的价格策略，部分项目（特别是高端产品）销售价格下调，这部分项目持续进入结转期，拉低了毛利率水平。 公司一直在加快产品结构调整和加强成本管理工作，随着产品结构调整和成本控制效果的显现，我们预计毛利率将逐步改善，但公司并不一味追求高毛利，在2014年市场行情较上年发生变化的毛利项目的消化预计将产生3年的影响，但影响程度将逐渐减小。