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物业小区停车位完全市场化的立法误区及其矫正 杨遂全* [内容摘要] 目前，我国大中城市物业小区普遍存在 停“车难”问题。物业小区停车位的市场交易 价格有时甚至超过商品房，停车位的权属纠纷也 日益激增，其根源在于物业小区停车位的完全市场化。 物《权法》将本应法定配建的规划停车位规定为当事人可约定停车位的归属，从而使开发商的配建义务 转化成为由小区业主承担的市场风险，这一规定亟待立法矫正。立法应根据停车位法定配建原理确定 配建比例；明确法定配建性停车位由业主共有，收益共享；规定增建性停车位应遵循 “谁投资，谁受益”原 则并建立市场限价机制；确立业主优先权和转让不破优先权等规则。 关［键词］物业小区；停车位；法定配建；自愿增建；非完全市场化 我国物《权法》实施后，被称为上海 “物权法第一案”的某物业小区居民龚先生与小区开发商就其停 车位买卖即停车位权属的争议纠纷，反映出关于停车位权属问题是否应当完全遵循市场交易惯例的问 题。[1]目前，在我国大中城市，因为物业小区停“车难”导致的相关纠纷越来越多，由于停车位的匮乏所 导致的停车位比房贵等问题 日益突出，究其根源在于小区停车位完全市场化的立法和社会政策导向，特 别是 物《权法》规定了开发商对各种小区停车位尤其是法定配建停车位均可依照约定永远拥有所有权， 相关司法解释对此也未能很好地予以补漏，而物业管理条例实施细则仍缺位。“停车难”导致的纠纷 日 益增多的客观现实提醒我们，物《权法》及相关司法解释在确定物业小区停车位的权属时，确实不当强调 了其市场价值的实现和保护，而忽略了它对公民居住权益的保障功能。重新审视 目前我国物业小区停 车位的立法定位和法律规制措施应是未来立法的修正方向。 当前，随着家用汽车消费日益成为我国居民消费的重要组成内容，停车位作为物业小区建设的重要 附属设施，已成为物业小区建设必不可少的组成部分，并成为影响建筑物区分所有权功能实现的重要因 素。从长期趋势看，物业小区停车位作为一种非常稀缺的城市资源，它的分配和管理不能完全按照市场 规律和一般的市场交易规则进行调节。最《高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用 法律若干问题的解释》（以下简称 建《筑物区分所有权解释》）试图就实践中涉及停车位争议的相关问题 进行合理规范，但由于它未能纠正上述立法在根本理念上的错误，以至于其实施以来，物业小区停车位 纠纷不但没有下降，反而呈现急速增长的趋势。 学界多从停车位所依附的土地使用权入手，以是否计入容积率、是否计入公摊面积等标准来判断停 车位的所有权归属，虽有其合理性，但由于未从根本上考虑到物业小区业主对停车位的刚性需求，易导 致停车位可以或完全可以市场化的认识偏差和权属确认的误判。笔者认为应在探讨物业小区停车位类 *作者单位：四川大学法学院。本文受四川省学术带头人项 目《房地产立法与社会安定》项（目批准号：SCDTR080036）课题资助。 参见包蹇：上《海物权法第一案 车位车库归属挑战交易惯例》，人《民日报》2007年11月12日。 [1] 型的基础上，就法定配建停车位、自愿增建停车位、利用共用道路和其它场地设置停车位等，分别设立相 应的权属确定规则。通过进一步明确物业小区各种停车位所有权与使用权的行使与保护规范，使 物《权 法》及其相关司法解释更具有可操作性，并在提高停车位利用效率的同时，保障现代城市居民基本停车 需求的实现。 一、物业小区停车位的法律定位及其权属归属 一（）物业小区停车位的法律定位 在 物《权法》的制定过程中，笔者曾提出一定比例的停车位应为现代城市居民小区或物业大厦所必 需的附属公共配套设施。一旦物业建设与开发规划被确定，小区停车位就应该归属于全体业主共有。[2] 然而，当时只有少数学者认为车库是高层建筑的配套设施，应当归全体区分所有权人所共有。[3]许多学 者则认为，公“用”并不必然产生共“有”，因小区停车位是附属设施进而认定其所有权就属于全体业主， 是一个缺乏深入分析的结论。[4] 最终通过的物《权法》第74条第2款规定：建“筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由 当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”建《筑物区分所有权解释》第5条则规定：“建设单位按照 配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十 四条第一款有关 应‘当首先满足业主的需要’的规