第13章居住物业的物业管理2010.pptVIP

第十三章 居住性物业的管理服务 基本要求 1、理解商品住宅、租赁住宅和房改房的含义和特点； 2、熟悉不同类型的居住性物业的物业管理服务的原则和特点； 3、掌握不同类型的居住性物业的管理服务内容和重点。 第一节 居住物业的含义及特点 一、居住物业的含义 是指居民赖以生存的空间和必要的条件，即住 宅以及附属的设备和设施，是以居住为主要功能的 物业。 二、住宅的功能要求 第一级 生理需求 第二级 伦理需求 第三极 发展需求 第四级 享受需求 三、现阶段我国居住物业的特点 1.产权多元化 2.档次多样化 3.管理体制和管理方式的多样化 第二节 居住物业管理综述 一、商品住宅及其管理要点 二、房改中向个人出售的住宅及其管理要点 1.公房出售前，售房单位应当对其进行必要的检修 2.公房出售时，应制定对所有购房人具有约束力的有关房屋使用、修缮、管理等方面共同行为守则的业主管理规约或房屋使用公约 3.公房出售后，业主委员会成立前，住宅的维修养护管理由售房单位或售房单位委托的管理单位承担；业主委员会成立后，住宅的管理，由业主委员会选聘的物业服务企业，按照双方签订的物业服务合同进行管理； 4.公房出售后，住宅共用部位和共用设施设备的维修养护，由当地人民政府制定具体办法。 5.电梯、高压水泵、供暖锅炉房等共用设施设备的运行、维护与更新及其费用的分摊，按国家和地方政府现行规定执行。 三、租赁住宅及其管理要点 1.为房屋承租单位或承租人服务 2.制定合理的租金标准 3.依法维护正常的租赁关系 4.严格控制租赁房屋的用途变化 第三节 住宅小区的物业管理 一、住宅小区的概念及特点 （一）住宅小区的概念 （二）住宅小区的功能 1.居住功能 2.服务功能 3.经济功能 4.社会功能 （三）住宅小区的特点 1.规划建设集中化，使用功能多样化 2.房屋结构整体化、配套设施系统化 3.产权多元化、管理复杂化 二、住宅小区物业管理的目标与原则 （一）目标 1.社会效益 2.经济效益 a.从政府的角度看 b.从开发企业的角度看 c.从物业服务企业的角度看 d.从业主的角度看 3.环境效益 （二）住宅小区物业管理的原则 1.业主自治自律与统一专业化的管理相结合 2.服务至上，寓管理于服务之中 3.所有权与管理权相分离 4.企业经营、独立核算 5.有偿服务和费用合理分担 三、住宅小区物业管理的内容与实施 第一，住宅小区内，房屋及设备的维护与修缮管理 第二，住宅小区内，其他方面的管理 第三，开展多种形式的便民有偿服务 思考题： 1 简述商品住宅、租赁住宅的含义。 2 商品住宅小区物业管理的要点是什么？ 3 租赁住宅的物业管理主要应遵循哪些基本原则？ 4 住宅小区的概念、功能、特点是什么？ 5 住宅小区的物业管理的目标与原则是什么？ * 《物业管理概论》 《物业管理概论》