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简论对 “住改商”行为的规范 论文摘要 将住宅用房随意改变为商业用房或者办公用房，这种行为在各个地区甚至是小 区都屡见不鲜。投资房地产在很多人看来既能保值又能增值，甚至还能通过从事一些经营活 动来获取更多的收益。但 “住改商”问题的泛滥正给我国司法实践提出挑战。本文试从具体 案件，结合我国现行法律法规，为 “住改商”的性质以及如何规范提出相关建议。 论文关键词 住改商 所有权性质 司法实践 我们通常所说的“住改商”就是指将住宅用房改变为商业用房的现象。具体是指：城市 物业业主将属居住用途的房屋改作商业用途或办公用途的房屋的行为。目前，“住改商”的 现象普遍存在于我国的各个城市和地区，也引起了人们的广泛关注和热烈议论。 一、社会民众对 “住改商”行为所持意见 撇开我国 《物权法》对 “住改商”行为的明确限制，对此现象，社会上也存在赞成和反 对两种观点。 赞成的基于以下的原因认为 “住改商”行为的存在具有合理性。首先，城市的写字楼、 商铺等租金昂贵，尤其是北上广等一线城市，其租金往往使租客不堪重负。如若使用住宅改 作商业用途或者办公用途则可以大大节约成本，这样一来，便有利于小生产者创造财富，从 而有利于社会经济的持续发展，尤其是为大学生就业以及下岗工人的再就业创造更多实惠； 其次，将社区中的住宅用作商业用途，比如开设便利店、小卖部、蔬果店、药店、干洗店或 者茶馆、麻将馆，这样可以方便社区居民的日常生活，不出小区就可以满足其购物、娱乐、 休闲等需要；最后，将空闲的住宅用房积极利用起来创造商业价值，可以使物尽其用，减少 房屋空置的现象，也可以打击房地产业的泡沫。 当然，由于很多社区居民和投资者都深受其害，因此，反对 “住改商”的声音也不绝于 耳，他们的观点和理由是：首先，“住改商”行为带来巨大的安全隐患。将住宅改为商业用 途或办公用途，这样会有许多杂乱的人员随意进出小区，不利于对社区进行有效的管理，容 易滋生出各种安全问题。其次，“住改商”行为带来的扰民现象严重。大多的商业活动都会 产生噪音，比如有住户将住宅当作娱乐休闲的商铺，于内设置机麻、卡拉OK等，由此也给 附近住户带来困扰；然后，“住改商”行为带来卫生的脏乱差。现实中存在许多临街住户将 住宅改为餐馆的现象，餐厅对日常运营中产生的食品垃圾处理不当，而长时间、大量的油烟 也会给居民带来困扰；再次，伴随“住改商”行为而来的还有房屋的装修和改造问题，如此， 可能会破坏房屋的整体结构，从而造成严重的安全隐患；最后，每个城市都有自己的城市规 划，商业区、住宅区、办公区等的集中区域不同，若在住宅区内混设商业区、办公区，不利 于城市的整体和谐发展；从社会的不同观点和理由中，我们对“住改商”现象的合理性以及 利弊需要重新作出权衡和判断。下文中，笔者试从法律角度，对 “住改商”的行为作出界定 和解释。 二、法律法规对 “住改商”行为的规范以及疑问 根据《物权法》第七十条、第七十一条、第七十七条、2009年通过并施行的《最高人 民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第十条等相关 的法律法规和司法解释对“住改商”行为进行了严格的限制，同时也给了一定的宽容，即实 行利害关系业主的“一票否决制”。毕竟，“住改商”并不仅仅是业主对其建筑物专有部分享 有的使用、收益和处分的权利，而是关系到整栋建筑以及整个小区的业主的安全、环境、物 业管理等问题。同时，“住改商”也涉及到了社会经济发展与秩序稳定的平衡问题。因此， 我国立法对此并没有采用 “一刀切”或者 “一边倒”的态度，而是在合理范围内给予其一定 的生存空间。 针对法律的规定，利害关系人也产生了一些疑问—— 《物权法》对 “住改商”的限制又 是否违反了对所有权性质的规定呢。 《物权法》明确规定了：业主对其所有的建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有 所有权，并可以依法行使占有、使用、收益和处分的权利。也就是说，业主可以将房屋用于 自己居住，也可以出租给他人使用，或将房屋转让、赠与给他人。由此，所有权是绝对权， 具有排他性。但 《物权法》第七十七条又规定了，如果业主将其所有的住宅用房改变为经营 性用房，除了严格遵守了法律、法规以及管理规约以外的，应当经过有利害关系的其他业主 的同意。这样的规定是否违反了所有权的性质。对此，笔者是这样理解的：第一，民法在现 代发展的重要特征是由个人本位向社会本位的转变，在强调私权神圣的同时兼顾社会公共利 益。个人所有权已从自由的绝对的主观权利变为一种受法律和规定