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云安·阳光城 项目推荐 >>专 注 商 业 地 产 运 营 之 道 项目概况 项目区位: 项目位于五华区虹山片区，核心位置，北临学府路、南临滇缅大道、东临虹山北路，项目三面临路，南北两端为东西连接城市中心区域和高新技术开发区的城市主要交通要道，距西二环高架1公里，交通出行方便。周边小区林立居住人口众多，是非常成熟的城市居住区。 >>专 注 商 业 地 产 运 营 之 道 一环核心区域 学府路 二环路 滇缅大道/昆瑞路 虹山北路 普 吉 路 本案 虹山片区 项目四至 >>专 注 商 业 地 产 运 营 之 道 本案 学府路 昆瑞路 虹山北路 普 吉 路 项目四至： 东：虹山北路、虹山小区 西：普吉路 南：昆瑞路 北：学府路、金鼎科技园 区域规划 本案 虹山分区主要功能定位：城市核心区的组成部分，以居住为主，及商业服务，文教体卫为一体的城市综合功能区。 红色：商业金融用地 黄色：居住用地 紫色：教育科研设计用地 >>专 注 商 业 地 产 运 营 之 道 区域商业扫描 本案 >>专 注 商 业 地 产 运 营 之 道 1 3 4 5 6 2 6.云上城 5.志远城市综合体 4.鼎易天城 3.正大紫都城 2.经典双城 1.经典壹城 虹山片区是昆明比较传统的居住区域，片区内项目以住宅小区项目为主，因此片区内商业业态以社区型商业为主要经营业态。大型成规模的商业体距离本案都有一定距离。 区域人口扫描 本案 >>专 注 商 业 地 产 运 营 之 道 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 云上城 版筑翠园 丰宁馨园 杰座 云都国际 宏发小区 时代城 经典壹城 经典双城 中天阳光100 联邦国际中心 启鸿假日城市 正大紫都城 鼎易天城 中天花园 朝花曦拾 馨悦尚居 鼎易天景 都市春天 高新苑小区 虹山小区 学府小区 学府人家 苏家塘小区 春晖小区 虹山片区近20万居住人群，是五华区主要的人口居住区域之一。项目周边小区众多，居住人群主要是企事业单位普通职工和离退休人员人均年龄偏大。还有相当数量的流动人口也支撑了周边社区商业的发展。 本案 周边商业调研 普吉路沿线主要以汽修、餐饮为主，向北越过学府路后有一段临街商铺为《都市春天》社区配套商业。 昆瑞路沿线主要以餐饮为主。 学府路主要以北面主要以餐饮为主，与项目相邻一面主要以农机、电动车为主。往西穿过普吉路后，南侧主要业态为装修装饰，北侧为社区临街商业。 虹山北路沿线均为社区商业，主要业态为低端餐饮和社区诊所。 项目特质梳理 ⑴ ⑼ ⒃ ⒄ ⒂ ⒅ ⒆ ⑽ 昆瑞路 学府路 虹山北路 规划路 总用地面积： 56811.6㎡ 总建筑面积： 195332.46㎡ 商业建筑面积： 20165.74㎡ >>专 注 商 业 地 产 运 营 之 道 商业定位思考 定位人群 项目业主 学生人群 周边居民 商业从业人群 企事业单位 区域外人群 商务人群 中高端消费需求 中低端消费需求 日常消费需求 随机消费需求 商务型消费需求 生活型消费需求 Page ? * 外部条件 内部条件 时尚主题商业街区 独具魅力的高尚商业街区 定位格调 总体业态划分 ⑴ ⑼ ⒃ ⒄ ⒂ ⒆ ⑽ 昆瑞路 学府路 虹山北路 规划路 金融 通讯 KTV 商务餐饮 高端餐饮 花园餐饮 休闲餐饮 酒店 ⒅ 美容美体 医疗会所 >>专 注 商 业 地 产 运 营 之 道 推荐位置——18栋 推荐位置，18栋临路，昭示面较好，面积约3000㎡，一层约有2000㎡，2-4层共1000㎡，一楼设置有中庭花园，二楼可利用平台打造休息空间。 门口设置有停车位，约可满足10-20辆车辆停放。 1栋负一层有1700㎡，2栋负一层有2400 ㎡ 。我司建议将两部的地下一层合并成为一个面积超过4000 ㎡的地下商业，引进一家中型社区超市。 社区超市满足本项目和周边居民的日常消费，同时通过该超市来有效将人力引进到整个项目内部来。为整个商业氛围的营造带来不可限量的作用。 Page ? * ⑴ ⑼ ⒃ ⒄ ⒅ ⒆ ⑽ 昆瑞路 学府路 虹山北路 规划路 地下超市 ⒂ 已入驻商家介绍——好又多超市 好又多超市(已签约入驻) ⑴ ⒃ ⒄ ⒅ ⒆ ⑽ 昆瑞路 学府路 虹山北路 规划路 ⒂ >>专 注 商 业 地 产 运 营 之 道 酒店、KTV ⑼ 9栋是昭示面最强，楼下设有大型广场，利于聚集人气，但是裙楼部分受制于单层面积和总面积无法引进大型百货或其它主力业态。 但是由于塔楼部分为商业写字楼，建议开发商可以通过自持或者销售后返租的形式引进一家星级或国家快捷酒店。 裙楼部分在首层可以作为