盛唐艺术园”整体定位分析及可行性研究报告)【荐】.docVIP

盛唐艺术园”整体定位分析及可行性研究报告本项目产品规划将面临三大矛盾：一是如何考虑南京高档别墅现阶段的购买力和总价抗力；二是如何针对目标对象，规划合适产品；三是大规模开发，如何区隔板块内其它产品，塑造产品的差异性，抢占市场。??? 本案的区域位置、容积率等都明确指向本案的物业型态为别墅，而南京的别墅市场还需要培育和时间催化，这些决定了我们在产品规划建议上必须考虑各种别墅的盘量和总价，以便更符合目标市场对产品的定位。??? 鉴于目前南京别墅市场的现状，联体别墅的去化量肯定远大于单体和双拼。但综合各种因素，尤其是从将军路板块的竞争角度来看，主打联体别墅，与运盛、瑞景文华等相比并无优势，而交通抗性不可避免，竞争上又很难造成差异；规划单一的独栋/双拼别墅，又存在现实市场去化速度的制约，资金回笼慢，风险很大。??? 所以，从原则上，由于联体别墅的市场上升很快，建造部分联体别墅是为了提高容积率，降低风险，迅速回笼资金；而以独栋/双拼别墅为主概念推广，是为了准确本项目的竞争定位，在迎合市场、引导市场的过程中赚取利润。二、物业类型建议——以独栋、双拼别墅为主，以高尚纯别墅概念统领社区内所有产品。? 除传统的独栋、双拼别墅外，可考虑引进双立别墅。从建筑型态角度分类建议：（1） ?独栋别墅——独门独户独院，自由空间，备享尊荣，从二百多平米的一般独栋到六七百平米的别墅王，应有尽有；（2