北京旧宫顺通五环整合营销策略提报【荐】.pptVIP

企划包装 | 方案 广告表现 表现二： 产品广告 诉求——展现项目突出优势； ——展现未来居住感受； ——勾引客户占有心理。 推广手段 | 方案 户外——沿交通动线实施覆盖式广告宣传，形式包括：车站灯箱、绿地认养、市政交通导引牌、户外广告牌等。 现场——人群聚集区临时区接待处，面积不小于200㎡，整体氛围舒适、惬意，突出“洋房”品质特点。内设四个功能区：客户接待、引导区、项目沙盘展示区、客户洽谈区、开发商品牌展示区。 巡展——自07年11月，每周与木樨园或大红门区域的商业中心进行项目巡展，推介产品 项目地块 外场接待处 接待处 * 旧宫·顺通五环项目 整合营销策略提报 07.08.18 灵魂认知 Essence clear 目标诉求 Goals demands 区域印象 Distrct impression 项目素描 Curriculum vitae Value 价值 区域印象 Distrct impression | 南四环 South Fir.Road 本案 南大红门路 South dahongmen road 大红门 Dahongmen 南苑Nanyuan 旧宫Jiugong 城市边缘，城乡结合部地带； 与旧宫区域中心约2000米距离； 与德茂庄快速公交总站约1500米； 道路情况差，地块四面不临干路。 项目素描 Curriculum vitae | 12万平方米纯生活小区 建筑品质突出 主要满足第一居所需求 开发商口碑好，开发经验丰富 在30米限高，2.1容积率限制条件下，实现高品质、有鲜明特色的产品规划设计—— 围合形态，有良好组团空间的类洋房电梯小高层与联排别墅的混合社区； 产品 目标诉求 Goals demands | 价值——本区域市场领跑者 营销——超越市场行情的价格，短期快速完销 品质——品牌化开发 价格高； 速度快； 市场反响好 灵魂认知 Essence clear | 在尚未成熟的区域， 以超越市场行情售价， 吸引更广泛区域的客群快速消化。 如何实现： 跳出区域，扩大客户辐射面; 强化基地周边现场包装，拉升项目形象; 以“南城精品居住社区—洋房产品”价值，提升价格走势; 以蓄水式暴力营销，实现项目价值。 策略 营销策略是否可行？ 品质化产品如何体现？ 高价、快销能否被市场接受？ 进入——营销条件研究…… 市场研究 天时 | 当前市场供应 大红门 Dahongmen 木樨园 Muxiyuan 永定门 Yongdingmen 德茂桥 Demaoqiao 前门 Qianmen 1300-1400 7000-7500 —— 1300-1500 8000 近期内没有放量 1100-1400 9000-10000 自然美￥11000 1600-1800 9000-10000 近期内没有放量 —— 10000-15000 —— 二手租赁元/月 二手买卖元/㎡ 一手市场 和义农场 本案 市场研究 天时 | 当前市场供应 说明：随着城市的发展及价格外溢，将迫使交通主干线各节点区域人群流入本项目所在区域。 本案未来将成为南中轴快速公交沿线区域地产圈的重要项目，而快速交通沿线项目价格趋平的趋势也将促使本项目的价值提升。 综上各节点区域市场分析：本项目所在区域北部的大红门及和义农场区域二手房市场已经达到了￥7000-7500元/㎡售价，且房屋状况较差。由此推论，未来本案入市价格可高于此价格。 市场研究 天时 | 未来市场供应 前门——德茂桥沿线一手房市场始终没有明显放量，导致严重的区域客群流失现象，未来一年内，区域市场将延续现有状况，供小于求的现象不但解决本项目营销的区域竞争问题，更积攒了大量持币待购及观望客户，有望成为本案的主力客群； 从市场价格上涨幅度判断，本项目营销阶段如能实现对以上客群的吸引，势必将为本案的价格上涨带来巨大空间。 地块产品研究 地利 | 地块环境有待改善 由于项目地处城乡结合部，周边环境缺少城市化氛围。 易居中国认为：由于的地段位置，本项目只有立足于北京南中轴线板块才能最大限度挖掘项目价值，摆脱旧宫板块边缘对本案的不利影响。 地块产品研究 地利 | 地块环境有待改善 易居中国认为：对于地块周边环境现状，只有通过地块环境的品质化包装，以及延伸至城市核心的长距离交通导引，方可实现城市人群认知与品质认同，提升价格。 地块产品研究 地利 | 地块所在区域的市场化,需要利用品质化产品拉动，方可吸引城市购买力，实现价格的提升。 由于的地段位置，我司认为本项目只有立足于北京南中轴线板块才能最大限度挖掘项目价值，摆脱旧宫板块边缘对本案的不利影响； 产品品质研发 本案至少有15%为东西向户型，是影响项目品质的关键因素。 易居中国认为：完全有可能通过出色的产品设计，形成项目的核心产品力，营造超