房产税计税依据的会计与税务处理解析【荐】.docVIP

房产税计税依据的会计与税务处理解析 关键词:城镇土地使用税；土地使用权；计税依据；企业会计准则；行业会计制度；房产税 房地产市场的火爆，引发房产税的税收调节作用，实务中房产价值的确定会计上按照会计制度进行账务处理，而纳税上按照税法行事，两者存在一定差异，应该引起企业的重视，正确处理房产税核算事宜。会计中涉及的规定是《企业会计制度》、《企业会计准则》；税法涉及的规定有《城市房地产税暂行条例》、《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(86)财税地字第8号、《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）、《安置残疾人就业单位城镇土地使用税政策等通知》（财税[2010]121号）等。 一、房产税中“房产原值”的会计处理变迁 “房产原值”的确认与会计制度改革相联系，经历了《国营工业企业会计制度》、《行业会计制度》、《企业会计制度》、《企业会计准则》4个时期。(1)《国营工业企业会计制度》时期，企业都是无偿划拨国有土地，房产税的房产原值即为在账簿”固定资产”科目中记载的房屋原价，不存在“无形资产”的说法。(2)《行业会计制度》时期，土地使用权在“无形资产”中单独核算，按照使用年限分期摊销。房产税的房产原值为 “固定资产”科目中记载的房屋原价，不包括土地使用权金额。(3)《企业会计制度》时期，分两种种情况：执行《企业会计制度》前，土地使用权价值未转入房屋、建筑物成本的可不作调整；执行《企业会计制度》后，企业以支付出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款，借记 “无形资产”科目，待该项土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程。（4）《企业会计准则》时期，自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理；外购房产支付的价款难以在房屋与土地使用权之间进行合理分配的，房产原值包括了购入的土地使用权。 [例1]某公司2008年1月1日支付2000万元的土地出让金（含相关税费），取得了市区某地块的土地使用权，并在这块土地上建造了一座办公楼，该楼房2010年12月31日完工，土地使用权作为无形资产按直线法进行摊销，摊销期限为50年。 会计分录为（单位：万元）： 企业在取得土地使用权时， 　　借：无形资产——土地使用权　 2000 　　　　贷：银行存款　 2000 　 2008和2009年摊销土地使用权 　　借：管理费用——无形资产摊销　40 　　　　贷：无形资产（2年均相同） 40 　 2010年工程完工时，把剩余土地价值转入到固定资产 　　借：固定资产　 1920 　　　　贷：无形资产　 1920 二、房产税计税变革历程 我国目前，以房屋为征税对象，既有房产税，也有城市房地产税，主要经历以下3个阶段。（1）1951年颁布了《城市房地产税暂行条例》，规定在城市中的房屋合并征收房产税和地产税，房产税依标准房价按年计征者，税率为百分之一点二；地产税依标准地价按年计征者，税率为百分之一点八。（2）1973年税制改革中，房地产税一分为二（工商税和城市房地产税），对试行工商税的企业，把城市房地产税并入了工商税；另一部分，仍称为城市房地产税，对有房产的个人、房地产管理部门继续征收。（3）1986年国务院发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，正式分开房产税和城市房地产税，而对在中国有房产的外国侨民、港澳台同胞和外商投资企业、外国企业，仍征收城市房地产税。 三、房产税计税依据的确认 根据现行税法规定，房产税的计算方法为：自用房产的，按房产原值一次减除10%～30%后的余值计算。其计算公式为：年应纳税额=房产账面原值×(1-减除比例)×1.2%；出租房产的，按租金收入计算，应纳税额=租金收入×l2%。 其一，对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。 计税余值是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。其中：房产原值，根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）规定，“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税”。包括账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价以及不可随意移动的附属设备和配套设施，而架设于房屋外水管、下水道、暖气管、煤气管的成本不纳入房产原值中。财税[2010]121号进一步明确了无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。 [例2]某省某上市公司执行企业会计准则，2010年初为取得10000平方米该土地支付的地价款300万元，自行建造了4000平方米的三层办公楼房，2010年6月30日交付使用，账面记录该楼房的价值