发行债券的程序.docVIP

5.公共租赁房债券融资模式的构建 由前文分析我们可以知道，解决我国公共租赁房建设资金问题，其关键在于吸 引到社会资金的参与。而要筹集到足够的社会资金，为公共租赁房找到合适的盈利 模式是关键。因此，构建我国公共租赁房债券融资模式，其重点就要放在对盈利的 探寻上。 5.1公共租赁房债券融资模式主要要素设定 明确公共租赁房债券融资模式下各要素设定关系，是我们对其进行构建的前 提。因此，本节将首先对公共租赁房债券融资中各要素进行清晰的界定，以便为接 下来模式的构建奠定基础。 5.1.1公共租赁房债券融资主体设定 在2010年6月由住建部、国家发改委、国土资源部、财政部等七部委联合下 发的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（简称《指导意见》）中，明确的提 出了我国发展公共租赁房的基本原则。在《指导意见》中强调，公共租赁房的发展 实行政府组织，社会参与的基本原则。在公共租赁房的建设上，实行的是中 央适当补助，地方主导建设的模式。而根据我国1995年制定的《中华人民共和 国预算法》中28条所作的规定：除法律和国务院另有规定外，地方政府不得发行 地方政府债券。现行比较流行的做法是由中央政府代发地方政府债券或通过地方 政府以注资方式设立的地方融资平台进行债券融资，如各地地方政府发行的城投债 便属于这一范畴。因此，在本文构思的债券融资模式中，我们亦将公共租赁房融资 主体设定为以公共租赁房项目公司形式存在的地方政府融资平台。 5.1.2公共租赁房融资债券发行方式 一般而言，在地方政府发行的市政债券中有两种方式：一般责任债券与收益债 券。?—般责任债券是指以发行机构信誉以及政府财政作为担保的债券。其特点是， 在这种方式下，市政债券并不与项目产生直接联系，而是以发行主体的所具有的信 誉以及税收收入作为还本付息的保证。收益债券则与一般责任债券不同，它与其直 接关联的项目有关，其还本付息的保障来自于投资项目（如高速路、机场项目等） 的收益。前文我们已经谈到，由于公共租赁房投资回收期长、项目租金收入低等因 素，若采用收益债券形式融资则很难形成对社会资金较大的吸引力。因此，采用一 般责任债券形式，以政府各项财政收入作为担保，这不失为一种比较切合实际的融 资方式。 5.1.3融资债券的偿还方式 债券偿还方式可分为部分偿还与全额偿还两种。?部分偿还是指自债券发行之 日起，在经过一定宽限期之后，按照发行额的一定比例，分期陆续偿还，直至债券 到期日全部付清；全额偿还是指在债券到期日之前，将债券本金以及债息全部付清。 由于公共租赁房建设、投资回收期较长，回收方式为长期稳定现金流的形式。并且 自幵工建设到工程竣工，再到租户入住产生租金收入存在有一定的周期。因此，若 釆用部分偿还方式，在公共租赁房开始产生现金流至债券到期日这段时间分期陆续 偿还，这就将很好的解决投资回收与债券本息偿还的匹配问题。故而在公共租赁房 债券融资模式中，我们将采用分期部分偿还的偿还方式。此外，在偿还资金来源上， 拟将公共租赁房及附属设施的租金收入作为发行债券本金以及债息的首要来源，以 包括土地出让净收益在内的地方财政收入为补充偿还来源（假如租金收入不足以支 付债券本息）。 5. 2公共租赁房债券运作模式构建 就目前而言，解决公共租赁房融资困境的关键在于如何将大量富余的社会资金 融入到公共租赁房建设领域。而要吸引社会资金的注意力，其关键又在于公共租赁 房的盈利模式问题上。而由于公共租赁房本身性质决定，其盈利性注定不会太高。 因此，对债券投资者的利益进行适当的保证，这是公共租赁房债券融资解决融资困 境的关键。 5.2.1公共租赁房的建设运作模式 在公共租赁房的整个发展过程涉及了融资、建设、经营三个主要过程。但是本 文主要研究公共租赁房的融资运作环节，在此只是着重介绍为公共租赁房建设债券 融资的运作过程。 首先是拟通过地方政府设立的地方性融资平台进行公共租赁房的债券融资。其中，地方政府将负责为公共租赁房设立专门性的项目公司，以它作为融资平台发行 公共租赁房融资债券，并以自身信誉以及财政收入为债券的偿付提供担保；其次是 公共租赁房项目公司将确定债券的发行规模、面值、回收期以及债券承销机构，并 在第三方存管银行建立起专门的资金账户，用以保证融资资金的专款专用；第三方 托管银行负责公共租赁房相关资金的管理，其中包括托管债券所筹资金、对债券进 行还本付息、管理租户所交租金，实行收支两条线，动态管理。 公共租赁房的建设运作全过程可由下图进行描述： 5. 2. 2公共租赁房的债券投资收益保障 投资者购买债券的一个重要目的在于获得一定的债息收入。保障债券本息的支 付能力，这是吸纳社会资金参与公共租赁房建设的关键所在。在上一节我们设计的 融资债券偿还方式中，将公共租赁房以及附属设施租金收入作为债券本息首要偿还 来源