城镇化进程中我国农村宅基地使用权制度改革研究.docVIP

城镇化进程中我国农村宅基地使用权制度改革研究 我国农村宅基地制度，特别是宅基地使用权制度及其流转问题的研究一直是近年来关注的热点话题。在城镇化和工业化快速发展时期，伴随着农村劳动力大规模向城市迁移，由此所造成的农村宅基地大量闲置，城市住宅建设用地供应紧张的矛盾更加突出。长期以来，我们以牺牲农民的土地财产权利为代价来降低工业化和城镇化的成本，损害了农民的发展权利，也将阻碍中国城镇化的进程。因此如何盘活农村宅基地，促进土地的集约利用，解决城镇化和工业化面临的土地要素瓶颈，已然成为未来一个时期必须解决的重要问题。 一、我国现行的农村宅基地制度的主要特点 （一）宅基地的权利主体特定 《宪法》和《物权法》、《土地管理法》等法律规定了宅基地使用权的主体是农村居民，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售”。而《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。由此可见，现行法律法规规定了我国农村宅基地使用权的主体是特定的，即农村村民。农村的宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是联系在一起的，这就决定了集体经济组织以外的人员一般不能申请宅基地。 （二）宅基地的权利取得无偿 根据《土地管理法》规定，农村宅基地是通过申请取得的，宅基地通常跟是否是集体组织成员联系在一起，每一个成员都有权以个人或者农户的名义申请宅基地，这种申请取得并不需要缴纳土地使用费，而仅需要支付少量手续费。因此，农村宅基地使用权的取得具有无偿性。这种无偿性体现着集体对村民住房的保障，其取得不需要村民付出土地价值的对价。从实践中来看，村民们大多将宅基地视为自己的家产。与城镇居民相比，他们节省了购买商品房的大笔开支，这是制度带给农民经济上的优惠，也体现出村民享有的最低限度的福利。正因为这种福利性、保障性的宅基地使用权分配制度，使得农村居民享有了基本的居住条件，从而维护了农村的稳定。 （三）宅基地的权利使用无限期 宅基地的使用以农户为单位，不因户主的更替或某个家庭成员的死亡而失去原来的宅基地使用权。因而宅基地使用权在一定条件下是无限期地延续使用着。在农村，很多农民居住在世代相传的宅基地上，由于房屋可以继承，所以宅基地使用权实质上也可以继承。因此，农村宅基地使用权一般没有期限。但如果国家建设需要征用土地，或者村镇规划需要改变土地用途，可以经过法定程序，进行合理的调剂或重新安排。 （四）宅基地的权利内容受限 1、数量和面积受限 《土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。即我国实行“一户一宅”原则，且每一份宅基地的使用面积常常受到地方法规的限制。 2、用途受限 《土地管理法》规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，我国《物权法》规定农民有权在宅基地上建造住宅和附属设施，这从正反两方面对宅基地的用途做出了规定。一般而言，农户所建住房只能是自用住房，而不包括工商业住房，例如宅基地不得投资建厂、建鱼塘或者作为农业目的的种植、养殖和畜牧之用。可见，它与建设用地使用权的性质是有区别的。 3、流转受限 《土地管理法》规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”。另外，《担保法》第37条也规定：“耕地、宅基地、自留山、自留地等集体所有的土地使用权不得抵押。”此外，国家政策也对宅基地和农村房屋的转让做出了严格限制。《国务院办公厅关于加强土地管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造的住宅发放土地使用证和房产证”。国务院发布《关于深化改革严格土地管理的决定》第2条第10款规定：“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。由此可见，不仅宅基地使用权的单独流转为国家法律所禁止，就是农民拥有所有权的房屋的移转也遭遇法律、政策障碍。 二、当前我国农村宅基地制度存在的合理性 （一）现行的宅基地制度确保了农民获得公平的住宅用地权利 俗话说：“不患寡而患不均”，现行的农村宅基地制度在很大程度上保障了农村内部的基本公平。现行的宅基地制度规定了每户农民能够并且只能分到一处宅基地，还对每户的用地标准进行了限制，这就使得不论农户是贫穷还是富裕都能分到属于自己的一块栖息地。在当前的技术经济体制下和社会转型时期背景下，这种制度使农民获得了基本公平的住宅用地权利，因此现行的宅基地制度体现了强烈的社会公平选择的结果，实现了农村居民之间的内部平等。 （二）现行的宅基地制度承担了农村一部分社