深圳中心区域写字楼市场调研报告.doc

目 录 第一部分 深圳市宏观市场环境 3 1.2003年经济发展情况 3 1.1 2003年全市综合情况 3 1.2 2004年上半年经济发展情况 3 1.3城市发展特色 3 第二部分 深圳市写字楼市场调研 3 1、深圳写字楼区域分布状况及市场特征 3 2、深圳市写字楼发展历程 3 2.1发展初期： 3 2.2迅速发展期 3 2.3市场淡静期 3 2.4市场复苏期 3 3、深圳市写字楼市场分析 3 3.1深圳市写字楼市场供应及特征分析 3 3.2深圳市写字楼市场需求及特征分析 3 3.3深圳市写字楼市场客户行业分布分析 3 3.4深圳市写字楼客户购买动机分析 3 4、深圳市经典写字楼案例调查 3 4.1经典写字楼项目概况 3 4.2经典写字楼项目租售情况 3 5、深圳市写字楼市场前景预测 3 5.1写字楼大势趋旺 3 5.2供过于求格局短期仍挥之不去 3 5.3中心区和车公庙片区引领深圳市写字楼市场 3 5.4区域定位促成市场热点 3 5.5地铁兴建和城市交通网络的完善，罗湖区写字楼竞争优势加强 3 5.6功能设施灵活完善的甲级小户型写字楼受到市场的欢迎 3 5.7写字楼开发与营销亮点纷呈 3 第三部分 中心区写字楼市场调查分析 3 1.片区概况 3 1.1中心区范围界定 3 1.2片区性质和目标 3 1.3片区规划分析 3 2.中心区写字楼市场SWOT分析 3 2.1片区优势分析 3 2.2片区劣势分析 3 2.3片区机会点分析 3 2.4片区威胁点分析 3 3中心区写字楼市场及车公庙写字楼市场调研分析 3 3.1中心区写字楼市场案例调研 3 3.2车公庙写字楼市场案例调研 3 4中心区写字楼市场特征分析 3 4.1中心区写字楼供应量分析 3 4.2中心区目标客户分析 3 4.3中心区写字楼价格水平 3 4.4中心区写字楼产品分析 3 4.5中心区写字楼销售推广方式与方法 3 第四部分 中心区写字楼市场调研总结 3 1.中心区写字楼市场总结 3 2.中心区写字楼供求关系预测 3 3.中心区写字楼价格趋势预测 3 4.中心区写字楼产品发展预测 3 5.中心区写字楼市场机会点或空白点分析 3 5.1 外资银行进驻 3 5.2 物业管理 3 第一部分 深圳市宏观市场环境 1.2003年经济发展情况 深圳社会经济环境的强势可从以从以下各项指标进行体现： 1.1 2003年全市综合情况 2003年全市实现国内生产总值2860.51亿元，比上半年增长17.3%，创近8年新高。 在深圳市生产总值中，第一产业增加值为１８．１６亿元，同比下降６．０％；第二产业增加值为１６８５．３７亿元，同比增长２２．４％；第三产业增加值为１１５６．９８亿元，同比增长１０．７％。工业比重进一步提高，由２００２年的４９．７％上升为５２．４％。２００３年，深圳三大产业的比重为０．６：５８．９：４０．５。 在多项经济指标中，尤为突出的是五大经济指标突破“1000”，即规模以上工业企业新增总产值（现价）突破1000亿元，达到1020.36亿元；外贸进出口总额突破1000亿美元，达到1173.99亿美元；港口集装箱吞吐量突破1000万标箱，达到1065万标箱，跃居全球集装箱枢纽港第四位；深圳机场旅客吞吐量突破1000万人次，达到1084万人次；金融机构新增存款余额超过1000亿元。制造业、物流业和现代金融业的发展全面迈上新台阶。 工业生产总值及增加值 2003年，深圳工业以强劲增长势头，首次突破5000亿元的产值，达到5100亿元（现价），工业增加值1488亿元，分别较上年增加近1500亿元和400亿元，工业总产值的增幅高达29％，是最近8年的最高增速。 工业对深圳GDP增长的贡献率为69.7%，拉动增长12.1个百分点，比去年高出2.9个百分点。2003年工业增加值占GDP的比重也由2002年的47.7％提高到52.4％，工业已占据深圳经济的一大半，表明深圳的工业化水平有了质的提高。目前，深圳正处于实施新型工业化战略和工业化步伐加快发展时期，工业仍有必要和可能快速扩张，第二产业的GDP比重还有一定的上升空间。 社会固定资产投资 2003年全市完成全社会固定资产投资946.49亿元，同比增长20.1%，增速比去年提高9.1个百分点，扭转了自2000年以来持续了三年的投资增速低位徘徊的局面。其中基本建设和更新改造投资大幅增长，累计完成投资358.36亿元和62.09亿元，分别增长25.3%和61.2%，房地产开发投资在政策调控下，速度明显回落，累计完成投资410.06亿元，增长5.6%，增速比去年回落11.8个百分点。可见，基本建设投资成为了固定资产投资增长的主要拉动力。 深圳的固定资产投资仍以第三产业为主，三大产业投资比例为：0.3∶22.8∶76.9。从资金