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经济孵化器 ------工业地产 金润房地产营销策划公司 2010年6月出品 【摘要】： 工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。 本材料通过讲述“工业地产”的概念及发展操作模式，结合市场营销的理念，结合河北天山科技园的成功经验以及天津工业地产发展现状，探讨开发商运营园区成功的关键因素，尝试推行政府、民营企业等多元化投资模式，结合聊城经济开发区的实际情况，提出“多赢”的工业地产发展理念，并对于聊城的工业地产布局及发展模式提出建议。 本材料谨供市领导及有关开发商参考！ 目 录 一、工业地产的有关概念 二、工业地产发展在中国 三、工业地产开发模式及发展历史 四、工业地产模式的特性 五、工业地产商运营模式分析 六、园区开发商成功的关键因素 七、关于河北石家庄工业地产发展模式的介绍 一、关于天山科技园情况简介： 二、天山集团简介 三、中小企业落地生根　房地产商成功转型； 河北开发“工业地产”一举两得 四、工业地产制造“三赢” 五、河北推行多元化投资模式开发“工业地产” 促进创业 八、天津工业地产发展近况 一、天津工业地产的现状和未来发展机遇 二、天津产业型地产渐进入主流视线 土地成交活跃 三、2010天津工业地产及产业地产红皮书摘要 九、聊城经济开发区情况 十、聊城工业地产发展建议阐述 一、工业地产的有关概念： 1、工业地产的定义： 工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产土地的批租年限为50年。 　　工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。 工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。工业地产的开发不同于商业和居住地产的开发，工业地产开发要求很高，如果说住宅的开发难度是10的话，工业地产开发难度则是100。用一句很形象的话来比喻，如果你想让他去天堂，就让他做工业地产；如果想让他进地狱，也可以让他做工业地产。工业园　　工业园是指建立在一块固定地域上的由制造企业和服务企业形成的企业社区。在该社区内，各成员单位通过共同管理环境事宜和经济事宜来获取更大的环境效益、经济效益和社会效益。整个企业社区能获得比单个企业通过个体行为的最优化所能获得的效益之和更大的效益。 　　工业园的目标是在最小化参与企业的环境影响的同时提高其经济效益。这类方法包括通过对园区内的基础设施和园区企业（新加入企业和原有经过改造的企业）的绿色设计、清洁生产、污染预防、能源有效使用及企业内部合作。　　工业园区选址四大要素： 　　第一，所选地址必须符合城市总体规划以及土地总体利用规划。这是由于工业园发展一般都体现着区域经济发展，必须要融入城市总体规划中，还需考虑整个城市的土地总利用规划； 　　第二，要充分考虑现有设施的建设状态及拆迁难度，以及环保要求。前者是工业园在原有物业基础上建设时所要考虑的因素，而后者则包括在空地上建工业园所要遵循的原则，尤其是近几年来，工业园建设一般都要过得了环保这一关； 　　第三，符合工业园区的产业定位，如高科技还是医药业等。这主要是说工业园选址要结合地方资源禀赋来考虑，这样既能实现就近原材料的目的，又有利于特色产业的发展； 　　第四，交通环境、产业配套以及配套设施。 评价一个工业园区的成熟有：A、最重要是看产业聚集度，即产业链的成熟度及相关上下游企业的聚集度；交通配套；商业生活配套，工作生活环境的优美及便利。中国三十年改革开放的历史，成就了中国经济的快速发展，而在其中作为“试验田、承载地、创新区”的开发区，则是推动中国经济持续发展的重要力量。中国的开发区伴随着改革开放的不断扩大和深入，经历了一个从局部探索到全面辉煌的时代。但随着我国市场化改革不断深入、国内外经济一体化程度加深以及新型工业化的发展，我国正在悄然迎来以企业为主导的“工业地产大有作为”的时代。1、工业地产的兴起是我国改革开放不断加深、