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基于实物期权的房地产投资决策分析 曹容宁 3001) (江苏技术师范学院经济管理学院，江苏常州21 摘要：实物期权理论是金融期权理论在实物资产领域的延伸，它克服了传统决策理论中的一些缺陷， 其中的二项式模型与连续型期权模型能较好地解决房地产投资决策中的延迟决策问题，为提高房地产 投资决策科学性提供了理论基础。 关键词：实物期权；房地产投资决策者；推迟期权限；二项式模型；连续型模型 在项目投资评价中，贴现现金流模式是最普遍与最 5．转换期权。考虑到投资项日的可变性，项目持有 常用的方法。实物期权则是近年来关于项目评价的新理 者可以在未来有权在多项目决策之间进行转换。例如， 论，它克服了现金流方法的一些缺陷，从而得到了广泛 根据市场的需求，开发商可以在居民住宅、商业使用和 的应用。实物期权是金融期权理论对实物(非金融)资 工业用建筑之间进行转换，转换期权为企业项目营运提 产期权的延伸，即我们将标的资产为非金融资产的期权 供了柔性策略。 称为实物期权。实物期权分析方法把金融市场与投资项 6．增长期权。增长期权能够在项目的投资获得初始 目的决策联系起来，它的思想理念就是：投资项目的价 的投资成功后，为其提供将来的一些投资机会。例如， 值不仅来自单个投资项目所直接带来的现金流量，还来 房地产开发商在房产开发取得成功后，除取得进一步房 自成长的机会。由于实物期权能极大地影响甚至改变长 地产项目外，还可以投资相应的配套设施，为企业今后 期投资决策，尤其适用风险高、投资周期长及资本密集 创造更好的发展空间和机会。 型的风险投资，其理论能较好帮助决策者行使决策权和 在上面几种类型的期权中，推迟期权特别适合房地 管理企业投资。 产开发，而其余几种类型使用较少。由于房地产行业投 一． 房地产投资中的实物期权类型 资周期较长，且投资规模大，具有不可回收性和较高的 1．推迟投资期权。考虑到现时段房地产投资受国家 不确定性，推迟期权显得十分重要和具有特殊的价值， 宏观经济状况、地区经济状况、市场环境和地理位置的 本文重点讨论推迟期权在房地产投资决策中的应用。 影响，投资者可以推迟项目的投资，进一步获取市场不 二．房地产投资决策的实物期权定价方法 确定性的信息，改进投资决策方案。特别地，在投资 1．B—s期权定价公式 一些不可回收的项目时，推迟投资可以控制诸如土地投 在一些较为简单的实物期权定价中，常采用B—s期 资和开发成本等损失。因此，含有推迟投资期权项目的 权定价模型。B-S模型原本是用于金融期权的，但简单 价值要大于传统的估计方法的价值。 实物期权的定价模型与金融期权类似，可以通过对金融 2．扩张投资期权。如果项目投资效果好，项目持有 期权与实物期权中的参数对比的描述来给出实物期权的定 者可以在未来增加投资，扩张项目的投资规模。例如， 价模型。 房地产项目投资者在投资过程中，发现市场比原来预期 房地产决策中金融期权与实物期权输入参数比较 要好许多，则投资者可以通过扩张投资规模来取得比预 金融期权 参数 实物期权 股票现行价格 S HP 项目现金流收益现值 期更好的投资收益。 期权的执行价格 XHI 项目的投资额 3．收缩投资期权。收