中房协建议缓出楼市新政动机不纯.docVIP

中房协建议缓出楼市新政动机不纯 法治周末特约评论员 赵红梅 　　中房协近期再次“上书”国务院，建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策，并谏言地方政府应适当调整土地出让底价 降价出让土地给开发商 ，加快完成土地供应计划以及放松对房贷的限制以刺激住房消费等。当下，此轮房地产市场调控又行至最微妙时刻，作为房地产开发商利益的代言人，中房协此举引发民间舆论一阵狂轰，纷纷质问“中房协代表谁的利益”？中房协当然代表开发商的利益！ 　　那么，地方政府是否应该加快完成土地供应计划，将土地降价出让给开发商？依我国土地制度，地方政府处于房地产市场土地供应的源头，按市场规律似乎可推论如下：当房地产市场需求不旺盛时应以降价刺激需求，而只有位于上游的地方政府降价出让土地给位于下游的开发商，开发商才能随之降低商品房销售价格。但作此推论有两个前提假设：一是地方政府降价出让土地给开发商后，开发商一定随之降低房价；二是地方政府只有将土地出让给开发商，才是完成土地供应计划的唯一恰当方式。 　　但是，上述两个前提假设都是不确定的。首先，即使地方政府降价出让土地给开发商，如果房地产市场环境有利于开发商提价，其仍会一如既往地推高房价，残酷地赚取最大化利益。本来开发商闲置土地政府应予以收回，这是城市房地产管理法的明文规定。各地究竟有多少已出让而未开发的土地？已开发的土地上又形成或正在形成多少有效房地产商品供给？地方政府如果不通过完善并执行相关法律规定和实行紧缩性房地产调控政策，想办法将这些土地和房地产商品激活，而只是一味地降价出让土地给开发商，则可能促成开发商进入新一轮的低价囤地———闲置———房地产价格暴涨，再开发销售的圈地运动。其次，地方政府将土地出让给开发商也不是完成土地供应计划的唯一恰当方式。 　　国家在1998年取消福利分房时曾作出过承诺：城市居民中15%的高收入阶层以商品房的形式获取住房，其他85%的中低收入阶层以经济适用房或廉租房的形式获取住房。我们现在的做法完全颠倒了过来，这才推高了房价并因此民怨沸腾。如果仅仅是15%的高收入阶层饱受高房价折磨，民怨也不会沸腾。所以，现在政府应该做的是：一方面调整新的土地供应计划，度过一段时间的财政难关；另一方面加大保障性住房供应，能否覆盖85%的中低收入阶层倒不一定，但应实事求是地确定一个真实的比例。对于余下的供应中等收入阶层居住的商品房，其开发主体和开发销售模式也应进行制度创新，开发商不受限制的赢利开发模式应予以纠正，在两限房模式之外还可有新的开发模式创新。 　　另一个问题是，放松对房贷的限制以刺激住房消费是否具有可行性？本轮房地产价格高企且难以显著降低的一个重要原因，是开发商利益与银行利益捆绑在一起，房价下降30%就到了威胁金融安全的临界线，而确保金融安全是政府有关部门不能不保持高度警惕的大事情。但我们要反思的是：为什么我们要重蹈覆辙，一次次犯同样的错误。我们必须在今后的制度设计上避免将开发商利益与金融安全紧密捆绑在一起。商业银行降低其房贷风险系数的最有效方法是放贷基数完全脱离开发商与购房人签订购房合同约定的成交价格，而只相信独立的真实市场价格评估。这样不但能有效防止开发商以“假按揭”形式虚标合同约定的成交价格从银行不正当套现，也真正能控制购房人不理智消费，最终抑制房地产价格不正常飙涨。所以说，新的房地产调控政策，不但不应放松对房贷的限制，反而应有针对性地加强对房贷的紧缩，以培育健康、安全、有序的房地产市场。而如此，房地产开发商利益群体从总体上也将短期受挫长期受益。 互联网低俗、庸俗和媚俗现象，已经引起社会各界广泛关注，近期各媒体对网络“三俗”进行了广泛的报道。部分学者认为，反对低俗、庸俗和媚俗现象必须充分照顾到中国社会转型时期的特点，不能以道德的批判干扰甚至阻挠多元化社会的形成，政府应当处于中立状态，不能限制公民的言论自由；还有一些学者认为，信息传播有自身的规律，互联网信息之所以能够广泛流传，就是因为它有广泛的接受者，为公众所喜闻乐见，如果为了限制某些信息而采取强制手段，那么，会在一定程度上引起社会反弹。 　　诚然，从表面上来看，所谓低俗、庸俗和媚俗似乎是一个道德现象。但是，在一个法制社会，不道德的行为是不可能不受约束的，不道德的言论也是不可能不被监管的。如果把反对低级趣味看作是一种社会道德整肃，或者把禁止违法信息看作是“道德一律”，那么，就是不了解现代民主法制社会的真谛。我国现行法律早已将社会公德纳入到法律规范调整的范畴。宪法提倡社会主义公德，民法通则把违反社会公德的行为视为无效的民事行为。把道德与法律截然对立，打着维护道德多元化的旗帜，公然排斥国家监管的做法，不仅无知，且是违法。 　　具体来看，三俗的危害绝对不只是品味低下，而是有可能侵犯到公民的合法权益，违反包括侵权行为法在内的与之有关的法律法规。从现实情况不难