恒大照母山翡翠华庭住宅项目特征定价论文.docVIP

重庆大学本科学生毕业设计（论文） 恒大照母山翡翠华庭住宅项目特征定价 学 生：张乾坤 学 号指导教师：陈安明 专 业：房地产经营与管理 重庆大学建设管理与房地产学院 二O一四年六月 Graduation Design(Thesis) of Chongqing University Design of XXX Teaching Building Undergraduate: Wang XX Supervisor: Prof. Qian XX Assistant Supervisor : Lecturer Li XX Major: XXX XXXXXXXX Chongqing University June 200X  摘 要 住宅作为一种商品除了具有价值和使用价值之外，它还具有一个重要的特性即异质性。商品在构成其价值的各个特征之间有明显的差异，如住宅的位置、楼层、小区环境、室厅数目、所在区域的交通状况等等，为了有效的揭示这种特征组合差异，经济学家提出了特征价格模型。这种模型认为商品房作为一个各种特征的整体而被出售，因此一套住房的附加特征不同，价格也不同。国内学者对特征价格模型的研究是近十年才发展起来的，但由干特征价格模型的建立需要收集大量的数据和进行较为广泛的调查，国内通过住宅购买者的偏好来对住宅特征和住宅价格之间的数量关系进行实证研究的不多，笔者通过对国内外文献的参考，建立特征定价模型对恒大照母山翡翠华庭项目进行定价。 本设计的目的是建立重庆市渝北区住宅市场特征价格模型，对重庆市渝北区的恒大照母山翡翠华庭的房地产价格进行估算。文章首先介绍本设计所选项目的基本情况的介绍；在第二章中对房地产住宅项目的全程策划，定价在策划中的作用和目前住宅房产定价的现状进行了分析；第三章对特征定价的方法进行了理论分析，介绍特征价格模型的构建，包括特征变量的选择和量化、模型的函数形式、模型的估计、模型构建中可能出现的问题并建立了基于相似分析的价格修正的特征定价模型；第四章利用构建的特征定价模型对恒大照母山翡翠华庭高层住宅项目进行了价格估算；第五章是对本项目的关键因素进行分析；第六章分析了该定价方法具体对全程策划的影响。 关键词：房地产，全程策划，特征定价  ABSTRACT 英文摘要另起一页，内容应与“中文摘要”对应。使用第三人称，用现在时态编写。 （小四号，Times News Roman 字体） Key words： XXX, XXX, XXX, XXX, XXX 目录 1 恒大照母山翡翠华庭项目介绍 4 2 房地产住宅项目开发全程策划及定价分析 5 2.1房地产开发全程策划 5 2.1.1全程策划流程 5 2.1.2全程策划中定价的重要性 7 2.2房地产产品的定价 7 2.2.1开发商对住宅房地产产品的定价 8 2.2.2传统的的住宅房地产产品定价方法 8 2.2.3住宅项目特征定价方法及优势 9 3 住宅项目特征定价方法理论分析及模型的建立 10 3.1住宅项目特征定价方法理论分析 10 3.1.1特征价格模型的理论基础 10 3.1.2模型形式的选择问题 11 3.1.3特征变量选择和量化问题 12 3.1.4模型的估计问题 12 3.2建立住宅项目特征定价模型 13 3.2.1基于相似分析的价格修正测算方法思路 13 3.2.2建模步骤 13 4 恒大照母山翡翠华庭住宅项目特征定价模型的应用 16 4.1相似竞争项目的选取和特征因素的选择与量化 16 4.1.1特征因素的选择 16 4.1.2相似竞争项目的选取 19 4.2根据住宅项目特征定价模型估算恒大照母山项目均价 22 4.2.1使用模型进行价格估算 22 4.2.2对所选取的估价效果进行评价 22 5 选出关键特征因素和对开发商的建议 23 5.1反复测算并选出关键特征因素 23 5.2就关键特征因素提出对开发商的建议 23 5.2.1交易时间 23 5.2.2装修程度 24 6 此定价方法对全程策划的影响 24 6.1对房地产产品定位的影响 24 6.2对房地产产品设计的影响 25 6.3工程投标报价的影响 25 1 恒大照母山翡翠华庭项目介绍 恒大照母山项目位于两江新区的核心位置照母山板块，照母山版块自然资源丰富，环境优美，公园众多，成为重庆核心区绿地占有率最高的区域之一，也是唯一被定位成：城市功能示范风貌区、宜居示范区。 项目占地面积约1006亩，总建筑面积117万方，项目总规划户数10682户，总规划居住人口3万多人，建筑密度仅为33%，绿地率高达35%，容积率仅为1.73（不含地下建筑面积），是照母山板块目前容积率最低的综合性社区。项目规划了三大组团，五大产品类别；分别以精装小户高层、精装