不动产预告登记制度研究【经典】.pdfVIP

2015年 3月 湖北经济学院学报(人文社会科学版) Mar．2015 第 l2卷 第 3期 JournalofHubeiUniversityofEconomics(HumanitiesandSocialSciences Vol_12No．3 不动产预告登记制度研究 孙 昊 (安徽大学 法学院，安徽 合肥 230601) 摘 要：预告登记制度的创设就是为保全以不动产物权变动为 内容的债权请求权将来得 以实现为 目的。2014年 5月7日．国土部不动产登记局正式挂牌成立 ．其承担 了指导监督全 国不动产登记工作 的职责。但原定于 2014年 6 月底颁布的 《不动产登记条例》，却未能如约出台。由此 ，再次将加快建立统一的不动产登记制度的呼声推 向了顶峰。 预告登记制度是整个不动产登记制度的核心要件之一，如何构建完善 的预告登记制度时建立健全统一的不动产登 记 制度来说至关重要 的。 关键词 ：预告登记 ；性质 ；法律效力；完善建议 一 、 不动产预告登记的含义 不动产预售中，由于交易标 的的价值 巨大，因此单靠合 同债权 对于预告登记 的概念 ，我 国学者 尚未形成统一的观点， 无法有效保障债权人的利益。为 了减轻债权人 的风险，保护其 其中以王利明教授①和孙宪忠教授②的观点为代表。笔者认 合法权益 ，法律通过预告登记 的方式把债权的情况通过一定 为：预告登记的本质是对请求权的提前登记 ，主要是指为了 的程序记载在登记簿上进行公示，使其具有相当于物权的排 确保现在 尚未发生 ，但将要发生 的物权变动能够顺利推进为 他对抗效力。 本登记 ，而对某种债权请求权进行的提前登记 ，需要注意的 (二)破产保护效力 是 ．该债权请求权必定是以物权变动为 内容的。 如果请求权 已经进行了预告登记 ，那么当相对人破产时 ， 二 、不动产预告登记的性质 预告登记权利人有权对抗其他破产债权人 ，这就是所谓 的破 (一)具有临时性 产保护效力，其主要体现在：第一，如果预告登记的请求权的 预告登记是在本登记之前进行的一项登记 ，其最终要么 行使要件在相对人破产时已经成就，那么预告登记权利人有 被注销 ．要么转化为本登记 。其并不是始终存在 的。 权直接行使该请求权 ；第二，在特定的情形下 ，预告登记权利 (二)兼具债权性和物权性 人在请求权的行使要件 尚未成就时亦有权对抗其他债权人 。I31 其债权性体现在 ：(1)预告登记的权利人对作为标的物 (三)限制处分效力 的不动产并不享有支配权 ．既无权对该不动产进行事实上的 许多法律、法规都规定；在进行了预告登记后 ，只有取得 支配 ，也无权进行法律上的支配 ；01(2)预告登记担保的是债 预告登记权利人的书面同意后，登记机构才能受理对 已办理 权请求权 ，而非物权或物权请求权。其物权性体现在：(1)任 预告登记的不动产提出的登记申请。这样的规定在实际上严 何会损害或妨害经预告登记的请求权的处分归于无效 ；(2)如 格限制了登记权利人 的处分权 ，因为只有经预告登记权利人 果该请求权 已经进行 了预告登记 ，那么当对抗债务人的破产 同意 ．其才能处分有关不动产 。 和被强制执行时，预告登记权利人享有对抗权 ；(3)当债权请 三、我 国不动产预告登记的要件与适用范围 求权受到他人侵害或妨害而无法实现时，预告登记权利人有 在我 国，预告登记 的构成要件主要包括 ：(1)预告登记客 权要求他人立即排除妨害或停止侵害。 体符合法律规定；(2)当事人之间有关于预告登记的约定；(3) (三)具有从