第二章 房地产业的发展历史和我国土地制度【荐】.pptVIP

第二章 房地产业的发展历史 和我国土地制度 第一节 我国房地产业的发展历史 我国房地产业最早始于19世纪中期。 1840年鸦片战争以后，帝国主义列强相继入侵中国，使中国社会变成了半殖民地半封建的社会。帝国主义列强把我国东南沿海城市作为其侵略中国的据点，地主豪绅、官吏、买办出于依附帝国主义势力的需要，也纷纷在那里落脚，从而使这些城市的商业、服务业畸形发展，城市人口也随之迅速增加，对房屋和土地的需求迅速扩大，城市房地产业应运而生。从此，在中国形成了独立的房地产业。 一、第一阶段：从19世纪中期～1953年 1840年后，西方列强用武力打开中国的大门，西方列强先后在上海、广州、天津等重要口岸的商埠设置租界。租界的开辟，大规模的人口流入使租界以致这些地区整个城市的住房空前紧张。殖民主义者和冒险家们一方面抬高价格出租土地，另一方面在空地上用最快的速度建造新房，高价出租或出售，牟取暴利。与此同时，中国的一些民族资本家也独资、合资兴建和经营房地产。 到20世纪20年代初，随着旧中国房地产业的萌芽和发展，独立的房地产公司逐渐取代了零散的房地产主设置的经租账房和经租处。至此，旧中国房地产业进入了蓬勃发展的高潮时期，抗战前夕的二三十年代，是旧中国房地产业最为旺盛“黄金时期”。作为标志的是这一时期在以上海为首的大中城市陆续建造了许多八九层的高层建筑。据统计，解放前夕，外国在中国的房地产有1000多万平方米，分布在上海、南京、北平、天津、广州、哈尔滨、青岛、厦门等大中城市，分属于美、英、法、德、俄、日等34个国家。 特点：基本上是以市场经济为主，其经营的特点是资本主义经营方式。 二、第二阶段：从1953年～1978年 这一时期是新中国房地产业的缓慢发展直至消失的时期。 1953年12月5日，当时的政务院公布《国家建设征用土地办法》，规定一切机关、企事业单位征用私人土地须经批准，其产权归属国家。城市土地实行国有化政策，将国民党政府所有的房产及其党政军要人的房产均转为社会主义国家公有房产，继而依法将一些不法分子的房地产一律收归国有。与此同时，对属于国外的地产一律收归国有，对其房屋则区别不同情况按照有关政策，以接管、征用、抵债、收购等不同的方式转为社会主义国家公有房屋。当时的格局是:公有房产均由房地产管理部门实行统一管理，并且允许少量私有房产合法经营。 1956年，国家对农业、手工业和资本主义工商业的社会主义改造基本结束，城市私有房产也得到了相应改造。 1956年至1958年间，对资本主义私有房屋实行赎买政策。在保留极少数私有房主自住房的前提下，大量的私有房产通过公私合营、定息赎买的办法变为公有房产。至此，标志中国房地产业作为一个独立行业已不复存在。从而实现了城市房地产公有制，建立了以公有制为主体的城市房地产经营模式和管理体制。 从1958年起至1978年12月召开的十一届三中全会前夕，在这一相当长的时期内，中国房地产实行的是集中计划经济，将住宅作为福利产品，否定其商品属性，否定其价值；片面地强调土地的资源属性和公有制，将土地权利和土地实体视为一体，否定在社会主义初级阶段土地市场或土地使用权市场存在的必要性。 结果：大量的住宅投资无法收回，资金无法实行良性循环，房屋再生产步履维艰，城市职工的住房日益紧张。 三、第三阶段：1978年～1991年底 这一时期是对住房认识提高，住宅投资、分配机制转化和探索阶段，是中国房地产业的恢复和重新成为独立行业的时期。 1978年12月，中国共产党十一届三中全会召开，中国实行经济改革，房地产业也随之慢慢复苏和发展，实行土地使用制度改革和住宅体制改革。 1980年4月，邓小平同志发表关于建筑业和住宅改革问题的谈话，提出住宅可以买卖和租赁。其后，全国开始了对城镇住房制度改革的探索，理论上初步肯定了住房的商品属性，实践上开始推行住房商品化政策。与此同时，房地产的投资结构也发生了巨大的变化：主要表现在城市住宅投资主体多元化，即由先前单一的国家预算投资（包括基本建设和更新改造投资）转化为国家、企业、个人三位一体的投资体系。 1980年以后，国家投资部分所占比重呈现下降趋势，企业和个人投资部分呈逐步上升趋势，尤其是个人投资增加迅速，以年均50%的速度增长。在1979～1991年间，住房投资在国民生产总值和社会固定资产投资中所占份额几乎每年超过7%，甚至高达24%。 开始于20世纪80年代初期的中国城镇住房制度改革，至1988年全面推开，改革的重点是从福利型住房体制向住房的市场化、社会化过渡，使住房从隶属于各企事业单位向社会统筹过渡，即“住房商品化”。 从此，在我国实施依据商品经济原则出售或出租房屋，使得中国房地产业恢复了原来的面目，在经过长达30年之久的销声匿迹之后，重新形成一个独立的行业。 四、第四阶段：从1992年