新思路现代中式园林.docVIP

■我们独一无二的卖点： 现代中式园林 鼎级商务宴请 私家合院大宅 成都没有的，高端客户需要的，就是我们要做的。 项目的定位，不再是现代中式街区商业，这个成都已有很多，大同小异，辨识度不高。哪怕它是宽窄巷子的升级版，仍然没有跳出原有框架和形态。 项目自身体量决定了建筑形态和环境必须精致、独特、优雅，有了好的区位和交通，还需要赋予它文化特质和属性。找到真正迎合商业买家和住宅买家的卖点，才能有底气卖到天价。 中式园林的品位、气度、私密、尊贵，与高端餐饮和顶级豪宅，具有天然的契合，精气神的完美融合。 试想一下，在中式园林的鸟语花香和怡然自得中，坐落着2家鼎级商务宴请会所，9座低调奢华的私家大院，现代版的小桥流水人家。通达里面各处的交通工具不是汽车，而是小舟、乌篷船。那是何等的文人雅致、韵味飘然。 因此，把项目作为成都独一无二的现代中式园林建筑，是一个战略方向。 ■我们的思路： 先定向招商2家高端餐饮（没有任何辅助业态，仅此2家），再公开宣传儿童体验城，最后隐性销售合院别墅。 儿童体验城与高端顶级商务宴请，存在巨大的市场冲突和消费心理对撞。涉及儿童的，肯定是家庭式消费，也就是大众消费水平，我们搞的毕竟不是贵族学校。 为保证项目的销售或招商成功，应先于儿童城的公开宣传，进行定向高端餐饮招商，不事宣传，私下接洽，走隐性路线。这类企业的选址和开店，本身也不会在大众媒体上大事宣扬。 搞定餐饮后，我们就可以宣传儿童城了，完成政治任务。最好的办法，还是面向全国儿童体验城运营商进行招商，请外来和尚到成都念经，我们收租金就可以了。这个东西，运营成本实在是太高了。成都目前还是该领域的处女地，谈得好，会有人来的。 商业和儿童城都搞定后，别墅销售，自然就有人慕名前来了。 ■我们的操作 一、先商业，定向、隐性 我们的项目，不同于宽窄巷子、不同于锦里，更不同于东区音乐公园。我们必须是全成都乃至西部独一无二的。但是我们又需要规避一些宣传上的风险，因此，只能在卖点和操作方式上做文章。 跳出餐饮业态扎堆聚集，共造商圈的传统思维定式。我们只走顶层路线，为顶级富豪阶层提供专属餐饮、娱乐、休闲服务。高端商务宴请，我们不搞宽窄巷子那种餐厅、酒吧云集、选择众多的景象。2家，只有2家。 项目商业部分，整体打包，分成2块，面向高端餐饮企业进行定制销售，或定向招商。精心筛选，私下接触，从而规避我们公开宣传推广所带来的风险。 一旦这2家企业敲定购买或招商入驻意向，他们自然会投入资金进行宣传推广，而他们的推广渠道也必然是高端的、隐性的，不会大张旗鼓的搞常规宣传。这有利于我们未来锁定别墅客户群。 项目的商业只容纳1家本土餐饮，1家外地餐饮。要求这2家必须有资金实力、品牌影响，有大的胃口能够吃得下。我们可以一次性销售给对方，或者合资共营。 要让这2家餐饮企业有兴趣，就必须改变现有建筑环境和规划布局。它必须具有良好的私密性，环境别致，文化雍雅，凸显身份尊贵，在别处无法享受到的唯一性。 为此，整个项目造苏州园林式的楼台亭榭，引锦江水，成江南人家式的小桥流水，可以舟行到达各户。 减少项目商业区域的现有建筑数量，降低容积率，余下资金用于环境打造。按园林式建筑进行布局，河水延地块东西轴向蜿蜒穿行而过，水岸南北各有1家鼎级餐饮，相映成趣，自成一派。仅此2家，既热闹又不嘈杂。 二、再儿童城，公开宣传 最好的办法还是，招商做成他营店，吸引国内儿童城运营商过来，反正他们都有拓展市场的需求，我们收租金或参与分成就行了。如果是对方过来，我们连营销推广费用都省了。 如果是自营的话，就要想办法控制成本，降低风险，盈利的事，期望不能太高。应付完一年，就转型。 三、最后别墅，隐性销售 事情到了这里，感觉就水到渠成了，有了顶级餐饮的支撑，有了小孩子可以玩耍的地方，对于这些顶级富豪阶层就有了不小的吸引力。 ■做点补充 如果整个项目基本处于隐性宣传和销售模式，感觉这个售楼部或招商中心似乎没有存在的必要了，可以省下好几百万呢。 整个项目，要想操盘成功，必须要跟风水学扯上关系。这个编，应该也能编出来。富人最看中这点了。 联威市场部 王桥 11月30日 3