细说个人购房贷款.doc

个 人 购 房 贷 款 个人住房贷款，是指银行向贷款人发放用于购买自用普通住宅的贷款。银行在发放贷款时，借款人必须提供相应担保，借款人如到期不能及时偿还贷款本息，银行有权依法处置抵押物或质押物，或由担保人承担偿还本息的连带责任。 目前在北京，推出个人住房贷款服务的银行为：中国银行、中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行、交通银行、北京市商业银行、民生银行、招商银行、光大银行、中信实业银行等。通常的情况下，购房者可以自由选择银行（一般大的项目会提供4家以上的银行，小的项目也会提供两家银行）。以下我们将细说银行在住房贷款方面的有关政策等事宜。 贷款对象 各家银行的贷款对象都是具有完全民事行为能力的自然人。完全民事行为能力的自然人是指18岁以上的成年公民，可以独立进行民事活动。 贷款条件 合法的身份。一般都规定借款人须具有本市常住户口或有效居留身份。现在，外地人只要有长住证明，就可以向银行提出购房贷款。 稳定的经济收入，信誉良好，有偿还贷款本息的能力。一般需要高于月还贷款两倍以上的收入证明。 具有合法有效的购买住房的合同或协议。 有支付不低于所购住房全部价款20%的首期放款的能力。 有贷款行认可的资产作为抵押或质押，或是有足够代偿能力的单位或个人作为保证人。但各家银行要求有所不同。 贷款行规定的其他条件。 贷款额度 各家银行贷款额度最高均为所购住房全款或评估价值的80%。 贷款年限 年限最长可达30年。但具体个案要看实际情况而定。 贷款年龄 中国银行：60岁 中国工商银行：贷款人年龄加贷款年限不超过65岁。 中国农业银行；建设银行年龄不得超过65岁。 贷款利率 按中国人民银行的有关规定执行 贷款年限 贷款利率 1-5年 5年以上 利率调整 各家银行均于每年1月1日按中国人民银行最新公布的利率进行调整。 抵押 这是指借款人在贷款过程中，用自己或第三人提供的、经银行认可并符合规定条件的财产作为抵押，以获得贷款。 中国银行：用所购房屋产权作抵押。 中国农业银行：同意以其所购房产作抵押，并办理房产保险及房地产抵押登记（预备）手续。 建设银行：贷款抵押物必须是贷款行认可的、能够进行抵押登记的贷款人所购房屋或其他符合法律规定的财产。 中国工商银行、北京市商业银行、光大银行：可用所购房屋作为抵押，同时，也可用已拥有的其他不动产作为抵押，如：已拥有的其他房子，在经过银行估价后即可作为抵押物。 交通银行：除所购房产外也可用其他不动产作为抵押。 招商银行：要求必须用所购房屋作为抵押，不接受其他抵押物。 民生银行：只许用所要购买的房产作为抵押。 中信实业银行：只许用所要购买的房产作为抵押。 质押 它是指借款人在贷款过程中用自己或第三人提供的、经银行认可的符合规定条件的权利凭证作为抵押，以获得贷款。 一般可以作为质押的主要有：1999年以后（含1999年）财政部发行的凭证式国债、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、单位定期存单、个人定期储蓄存单等有价证券质押。 各银行质押政策：（见下表） 中国工商银行 接受质押 中国农业银行 中国建设银行 交通银行 民生银行 只可用定期存折作抵押 招商银行 不接受质押 中信实业银行 北京市商业银行 中国银行 提交资料 相同之处 各家银行都需要提供的资料为： 身份证件（居民身份证、户口簿、军人证件、暂住证或其他有效证件），非北京户口的要有长住证明。 借款人偿还能力证明材料。 合法的购房合同、协议、意向书或其他批准文件。 抵押物或质押物权利清单、权属证明以及有权分权人同意抵押或质押的证明。 有权部门出具的抵押物估价证明。 有权部门出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明。 不同之处 中国银行 已婚人士需要结婚证明。 中国工商银行 根据贷款人条件不同需要提交不同的资料，各个网点的要求也各不相同。 中国农业银行 需要供就业单位出具的收入证明、其他收入证明或最近3个月的税单，还要有财产共有人身份证、户口簿、有效财产共有人同意抵押和处置的证明，购房发票原件及复印件，并开立活期存款账户或银行卡账户。 中国建设银行 要根据个人购房的情况决定其他材料。 交通银行 需要有首付款证明和太平洋卡。 民生银行 需要提供购房发票和收据原件、婚姻证明等。而且，具体细节还要根据开发商与银行的具体协议。