浅析我国住宅土地使用年限届满后的处理模式.pdfVIP

浅 析 我 国 住 宅 土 地 使 用 年 限 届 满 后 的 处 理 模 式 陈美西 (西北民族大学法学院 甘肃 兰州 730030) 中图分类号：D9 文献标识码：A 文章编号：1008—925X(2012)12—0106—01 摘要 ：我 国 1990年 5月19日开始实行的 《中华人 民共和 国城镇 国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，“土地使用权 出让 最高年限按下列用途确定：住宅用地：全国统一执行的土地使用年限为7O年。”而我国2007年 1o月 1日颁布的 物《权法》进一 步规定．“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但是美于我国住宅用地使用年限届满后土地 的归属 ，自动续期时是否 需要另行缴纳土地出让金．如果缴纳应-3如何确定第二次土地出让金的额度，国家是否可以无偿收回土地等问题，都没有法律 的明确规定 ．在此领域 ，我固立法出现 了真空状态。 关键词 ：土地使用权 土地 出让金评估体 系 续约权 取回权 补偿权 政府财政 《中华人 民共和 国城镇 国有土地使用权 出让和转让暂行条 下面笔者将就上述三种处理方式的可行性与合理性做一个 例》明确将住宅用的土地使用权年限规定为 70年 ，根据这一规 分析 ，以期得出最优选择 。对于上海 的无偿收回模式，笔者不甚 定．在十年 以后 ．将有大批房屋 的土地使用权期限届满 。土地使 赞同，理 由如下：其一 ．无偿收回有违公平原则。我 国继受了大陆 用权年限的时限性规定使得购房者对于未来几十年后房屋 的权 法系国家所有权为中心的权利体系．所有权的权能最为强大，与 益画上了一个大大的问号 “明天的明天．你现在拥有的房屋还 用益物权等权利相 比较 ．对所有权 的保护是也是最完善 的。可 以 有土地使用权吗?”成为了摆在购房者面前的一个严峻 问题 。 说．作为用益物权之一的使用权与所有权相 比本就处于相对不利 一 、 住 宅土地使用权概述 的地位．国家的管理者身份使其在经济活动中占据更有利的地 住宅土地使用权期限．源于我 国 《中华人 民共和国城镇国有 位 ．这直接导致 了土地使用权的拥有者处于极其不利的地位 。其 土地使用权 出让和转让暂行条例》第八条 “土地使用权出让是指 二 ．此种做法．“不但违反了房屋所有权保护无期限限制这一举世 国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地 公认的原则．而且在客观上也不利于我国房屋建设事业的发展 ，” 使用者 ．并南土地使用者向国家支付土地使用权 出让金 的行 诚然 ．土地是一种稀缺资源 ，然而 “单纯法律上 的土地所有权 ，不 为。”以及第十二条第一款 “土地使用权 出让最高年限按下列用途 会为土地所有者创造任何地租 。”换言之 ，真正为土地所有制创 确定：(一)居住用地七十年”的规定 。住宅土地使用权期限的规定 作收入的是土地使用权 的出让 ．而无偿收回的规定可能导致土地 和公民根据法律所取得的对房屋的永久所有权之间的冲突．导致 使用人在期限届满前放弃管理 ．使得房屋处于闲置状态而造成资 了各种土地问题 。具体来说 ．土地使用权期限的问题实质上是土地 源的极大浪费 综上 ．当土地使用权期限届满后国家无偿收回并 使用权的有限性与附着于土地之上的建筑物 (此处仅讨论住宅)所 补偿土地上附着物残余价值 的做法有违公平原则 ．且会引起法律 有权的无限性 的冲突 对于此问题 的解决 ，我们可 以借鉴国外有 的严重冲突．并不合理 益的立法规定．以探寻出适合我国的 自己的解决方式 对于最有利于普通民众 的无偿 自动续期 ．并未于实践中出现 二 、国外立法现状之 比简介 过 ，故笔者只能对其做理论上 的分析。无偿 自动续期至于普通 民 在古 巴，为了解决土地使用权期限届满 的问题 ．古 巴政府颁 众而言最为有利 ．通过一次性支付的对价取得 了对一块土地 的长 布法令将土地使用权期限延长至 99年 ．但这也洽标不治本 ．在 久使用权。笔者认为。无偿 自动续期实际上是变相的将一块土地 二三十年后人们依然要面对土地使用权期限届满的问题 永久交付于私人使用 ，国家所能出让 、划拨