论我国房地产投资信托制度(REITs)的困境及出路.pdfVIP

社会科学2009年第2期 李新天 间梓睿：论我国房地产投资信托制度(REITs)的困境及出路 论我国房地产投资信托制度(REITs)的困境及出路 李新天 闾梓睿 摘要：房地产投资信托(REITs)是一种具有全球化趋势的房地产投资产品，有 着无可比拟的制度优势。尽管我国现阶段引入REITs还有一定的困难，但是建立和完善 c—REITs是大势所趋。C—REITs的完善初步可以从组织形式、设立条件、税收法制、 运作模式等方面开展。 关键词：房地产投资信托；制度优势； 引入障碍；制度构想 中图分类号：D922．282文献标识码：A文章编号：0257．5833(2009)02．0070．07 作者简介：李新天。武汉大学法学院教授；闾梓睿，武汉大-学法学院硕士研究生 (湖北武汉430072) 一、REITs内涵的界定 EstateInvestment 房地产投资信托(Real Trusts，下文简称REITs)，是指一种采取公司、信托 或者协会的组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产(如公寓、购物中心、 写字楼等)或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构(1)。这是一种利益共享、风险共 担的集体投资方式，它是以发行收益凭证的方式汇集信托人(即投资者)的资金，由专门投资机 构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给信托人的信托基金制度②。 business REITs源于19世纪中叶在美国马萨诸塞州波士顿设立的商业信托(MassachuseRs trust)。当时该州法律规定，公司一般禁止拥有房地产，除非房地产是其整体商业的一部分④。公 司为了对房地产享有权益、参与管理，不得不“被迫”将自己的资产信托与他人。1960年美国 Revenue 国会颁布《国内税法典》(InternalCode，I．R．C．)，正式允许设立REITs，并对其施以优 惠的税收待遇④。从REITs制度的发源我们可以看出，该制度基于两个基本理念：一、避税。 REITs的巧妙设计使得它可以一方面减免实体组织应当缴纳的联邦税，另一方面可以使投资者因 为租金收入分红而减免个人所得税。二、被动的投资。REITs最初被要求只能从房地产投资中被 动取得收入，以免房地产运营公司过于积极地投入市场风险当中，从而保护小投资者的稳定收 益⑤。 经过几十年的发展，REITs在美国已经相当完备。其种类非常丰富，给投资者提供了为数众 收穰日期：2008．10-25 ①李智：‘房地产投资信托(REITs)法律制度研究)，法律出版社2008年版，第910页。 ⑦王利明：‘(物权法)与证券市场专题研究，《法学杂志》2008年第2期。 o[美]陈淑贤、约翰·埃里克森、王珂：房地产投资信托——结构、绩效与投资机会，刘洪玉、黄英等译，经济科学 出版社2004年版，第13页。 ④Charles Cain：Executive Cases’：The E．WemIII，。comm呲：‘Sp耐IlgClemencyInCapital StapledPEITOnlee：Congress’1998Freeze OfTheGran出ather For RErrs”。28 ExceptionStapled Cap．U．L．Rev．．720(2000)． @李智：房地产投资信托(BEEs)法律制度之基本理论)，‘河北法学)2007年第9期。 70 万方数据 社会科学2009年第2期 李新天 间梓睿：论我国房地产投资信托制度(REITs)的困境及出路 多的投资选择。根据资金投向不同，REITs可划分为权益性、抵押型和混合型三种。权益型REIT REIT)拥有并经营收益类房地产。其经营范围相当广泛，包括房地产开发和租赁，并提 (equity