某剧院地块新建项目立项建设可行性分析研究报告.doc

地块项目可行性研究报告 目 录 一 项目界定 1 1 项目解析 1 （1） 项目位置及四至 1 （2） 地块现状 1 （3） 项目配套分析 2 （4） 地块分析小结 3 二 投资背景和市场环境研究 4 1 广州宏观经济分析 4 (1) 2007年广州宏观经济状况 4 (2) 2008年一季度广州市经济运行情况 4 (3) 广州宏观经济分析小结 6 2 市场环境分析 6 (1) 广州写字楼市场分析 6 (2) 广州动漫市场分析 10 三 专业市场板块分析 12 1 办公物业市场板块分析 12 2 项目所在片区写字楼物业分析 17 3 片区商业市场分析 22 4 动漫商城案例研究 23 四 项目发展建议 25 1 地块SWOT分析 25 2 项目定位 25 （1）项目整体定位 25 （2）容积率的确定 26 （3） 写字楼定位 26 （4） 商业定位 28 （5） 车位 29 五 项目经济效益评价 30 1 指标说明 30 2 项目开发建设进度安排 30 3 投资估算与资金筹措 30 （1） 总投资估算 30 （2） 资金筹措 32 4 投资使用计划 32 5 销售收入测定 32 （1） 销售收入估算 32 （2） 出租收入估算 33 6 项目销售回款计划 33 7 资金来源与运用分析 33 8 项目利润 33 9 财务与敏感性分析 34 （1） 赢利能力分析 34 10 项目不确定性分析 34 (1) 项目盈亏平衡分析 34 (2) 项目敏感性分析 34 (3) 委托方与文化局在收益不同分成比例下的测算 35 六 附件 38 附表1：项目开发成本估算表 附表2：项目投资计划估算表 附表3：项目销售收入与税金及附加估算表 附表4：项目出租收入与经营税金及附加估算表 附表5：资金来源与运用表 附表6：项目损益及利润分配表 附表7：项目现金流量表（全部投资） 附表8：项目敏感性分析表 项目界定 项目解析 项目位置及四至 项目地块占地面积2,739平方米，净用地面积2,355平方米。项目位于中山二路，地铁1号线东山口站出口旁。项目地呈方正矩形状，东面为菜园北街，南面为一片低矮住宅民房，再往南为东华路，西面为一乙级写字楼粤运大厦，北面为中山二路。项目临城市主干道，所处区域为广州传统的商业网区。 地块位置示意如下： 地块现状 地块现用作停车场，地块沿中山二路有临时建筑做街铺，地块现状如下： 项目配套分析 ①交通配套分析 路段道路分析 项目临中山二路，中山二路属于中山路，是城市主干道，为广州市东西走向的主要干道之一，单边4车道，设计行驶时速60公里/小时。而项目南面的东华路是城市次主干道，通过东华路可以连接到广州市区内主要的快速路——内环路。 公共交通分析 项目位于地铁1号线东山口站旁，距离地铁出口距离在150米以内。在项目临中山大道处设有东山口公交站点，经过的公交车线路有十余条，在距离项目直线距离200米以内，农林下路与中山二路的交汇处设有东山电车总站。位于署前路，正在建设的地铁5号线站点出口与项目的距离也在250米内。项目的公共交通连接非常便捷。 ②商业、住宅配套分析 地块所处的片区为广州传统的商业旺区之一，商业配套齐全。在与项目直线距离200米内，农林下路与中山二路交汇处有商业面积近2万的大型集中商业锦轩现代城，里面设有大型超市和酒楼等日常生活商业配套。在与项目相隔约500米处有位于署前路的东山百货，是大型的综合百货大楼。项目往西到中山三路地铁站出口有大型地铁上盖购物中心——中华广场。而农林下路和中山二路则有众多的临街商铺，商业业态齐全。 片区内的住宅资源丰富，即有龟岗大马路片区的旧式住宅，也有中山路和农林下路的现代商品房，租赁房源充足。 ③其他资源分析 片区内的医疗资源和教育资源发达。中山二路及附近路段集中了中山大学第一附属医院，广东省心血管病医院，广东省人民医院东院，广州友好医院肿瘤科等广州具规模和影响力的医院，因此带动了该路段医药贸易行业的发展。 片区内有广州市两大高校——广东工业大学和中山大学医学院，估计在校学生超过1万人，此外还有育才中学，农林下路小学等中小学校。大量的学生群体的存在为项目发展动漫商业提供了支持。 地块分析小结 项目的交通连接十分便捷，位于地铁出口旁，具备开发办公物业的必要交通条件 项目位于传统商业旺区，相关配套发达，项目具有丰富的商业、住宅资源配套 项目片区内的特定相关资源为项目发展提供了市场支持 项目地块规模小，限制了建筑设计的空间。 投资背景和市场环境研究 广州宏观经济分析 2007年广州宏观经济状况 2007年广州市实现生产总值（GDP）7,050.78亿元，按可比价格计算，比上年（下同）增长14.5%。其中，第一产业增加值161.09亿元，增长5.0%