买房子(准备篇、选房篇、合同篇).pdfVIP

手把手教你买房子（准备篇、选房篇、合同篇） 商品房本身是一种商品，但它不同于一般的商品，因其成交过程时间长，价格高， 手续繁琐等特殊性，以致买卖双方经常产生一些纠纷。究其原因主要是购房者缺 乏基本购房知识。 当然还一定要有一笔资金的支持，这笔资金的数额，决定了您在买房中的一切重 要行为。20 万元、50 万元，还是80 万元、上百万元，甚至更多，这些资金的 不同准备，直接影响着您想购买物业的品质。并且对于商品房的一切相关知识您 一定要做足功课。比如什么是住宅的开间、进深、层高和净高？什么是建筑容积 率、建筑密度和绿化率？等等名词解释，当然更重要的是哪些房能买，哪些房不 能买。当您把这些基础信息了解全面后，您才能够真正的进入到实际看房的大军 当中，所以您将来想买到一套好房，了解这些基础知识是必不可少的。 房地产名词解释：基础知识 1.楼盘均价：是楼盘的平均价格，它代表着一个项目整体的价位水平。但购房者 在去售楼处咨询时会发现，用标着的“均价”来买房，往往是买不到的。那么“均 价”到底是什么呢？开发商在开盘销售之前根据当前的市场情况以及成本核算， 定出要销售的小区中的销售价格，这个价格就是项目的均价。一个楼盘在推向市 场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个 楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值， 才是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的价差系 数。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。 2.楼盘起价：楼盘中相对位置不好的那一类房子的单价。起价房可能只有一套或 一层，所以对购房者没有太大的实际意义，只是参考价而已。 3.使用率：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼 在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间。 4.实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有 开发商用实用率来吸引买房人。 5.建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积 之比。建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建 设用地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积 之比。 6.房屋的产权 房屋产权指的是房屋所有者对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占 有，使用，处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金 收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或 贷款等权利。 7.印花税 印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。 1)征税范围及纳税人。印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。 2)税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花税按合同额万分之五贴花。其应纳 税额的计算公式为：应纳税额=计税金额×适用税率。 3)纳税地点、期限和缴纳方法。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签 订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。 8.契税 契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承 受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。 房地产名词解释：低层、小高层、多层、板式小高层 低层：低层房屋是指高度低于或等于 10米的建筑物，一般是 1-3层建筑物，如 平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以 亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特 别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金 的城市难以广泛开发。 小高层： 人们一般把8 层至12、13层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般 采用 钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的 特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点， 很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受 房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多。 多层：多层房屋指高于10米、低于或等于24 米的建筑物。多层房屋一般为4 -8 层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整 齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少， 得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。 板式小高层： 作为住宅上的新品种，板式小高层目前没有明确的定义。一般说 来，8 至14层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层。 跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一