ID252-香港REITs的特点及其对中国REITs发展的借鉴201008.docVIP

香港REITs发展的特点及其对中国REITs发展的借鉴 谢永康 卢慧芳 傅人 卢鹏 （上海财经大学 上海 200433） 摘要：随着内地设立REITs的脚步日行加快，研究香港REITs发展的历程对中国大陆发展REITs具有重要的借鉴意义。本文分析了香港REITs发展的特点及存在的问题，提出了我国REITs发展的建议。 一、香港REITs发展概述 2003年7月，香港证券和期货事务监察委员会（香港证监会）颁布了《房地产投资信托基金守则》，对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格，投资范围、利润分配等方面作出了明确的规定。香港在很大程度上借鉴了美国REITs的结构，以信托计划(或房地产地产公司)为投资实体，由房地产地产管理公司和信托管理人提供专业服务。2005年6月，香港证监会又对《房地产投资信托基金守则》做出了修订。 REITs是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划，旨在向持有人提供来自房地产租金收入的回报。REITs透过出售基金单位获得资金，依照设立文件加以运用，以在其投资组合内持有、管理及购入房地产。根据《房地产投资信托基金守则》，REITs基金必须以单位信托的方式设立。 目前，共有七只REITs香港联交所上市，特别是最早三家在香港REITs市场发行的三只房地产信托基金具有鲜明的代表性:：领汇REIT代表的是香港特区政府房委会资产的一种私有化融资工具，泓富REIT代表了大型香港房地产商将其持有香港地区物业高位套现，而越秀REIT则是第一家以中国大陆为主题的房地产投资信托基金。 二、香港REITs发展模式的特点及存在的问题 （一）REITs的发展特点 1、专项立法推动及严格监管。香港对REITs没有明显的税收优惠驱动特征，其对REITs的推动是通过专项立法，对REITs 的对REITs的设立、结构、投资资产、收入及其分配等方面予以明确的规定。而且《房地产投资信托基金守则》把受托人的职责和资格作为监管的重点，并且强调受托人和管理公司的相互独立性，在一定程度上避免了资产管理过程中潜在的利益冲突。这样可以缩短立法的周期，快速的建立起REITs的立法，在一定程度上避免了由于相关法规的缺位给基金运作带来的风险。 2、采用单一的信托型的组织形式。证监会建议所有房地产投资信托基金在架构上都必须以信托形式出现，以确保有关基金内的资产可以清楚地分隔。从实际操作中，香港上市的7只REITs也均采取了信托型的组织结构。此种结构具有较明确的分工管理优点，REITs没有独立的法人资格，必须聘任信托管理人管理REITs，同时聘任房地产管理公司管理所购房地产及相关资产。 。企业分拆物业设立REITs上市的原因主要有两个：一是这些物业升值潜力及回报有限，企业套现之后可投资其他更有价值的项目；二是企业急于套现减债，趁地产市场看好的时机高位套现，香港REITs市场成为香港地产巨头们资产变现的提款机。因此，信托型的外部管理模式对基金管理者缺乏约束，并不是一个很好的治理模式。 三、对我国REITs发展的借鉴 1、税收优惠是REITs发展的第一推动力 香港的专项法规没有在税法上进行突破，使得香港的REITs没有税收上的优惠，这对于“税收减免是最大优势之一”的REITs产品魅力大减，这也是香港REITs市场与日本和新加坡相比没有较大发展的主要原因之一。特别是在我国公司所得税远高于香港的情况下，失去税收优惠将使得被动经营性的REITs无利可图，从而难以发展壮大。 2、要允许多种赢利模式存在，建议以发展权益型REITs为主，主推权益型REITs 从美国为代表的REITs发展模式来看，权益型REITs是市场的主体，也是发展的主要方向，可以说股权型REITs在市场规模上居于更为主流的地位。中信证券的报告认为，股权型REITs更不易受到利率波动的影响，并且从历史数据统计来看，它能够提供更好的长期投资回报、更稳定的市场价格表现、更低的风险性和更高的流动性。为了培植REITs市场的发展壮大与业务创新，我们认为，我国REITs的发展，应顺应REITs发展的潮流，以权益型REITs为主，主推权益型的REITs，但也应当允许抵押型、混合型REITs的存在和发展。对REITs投资类型的限定不能过于单一，更不宜人为的划定投资边界，而应该根据中国房地产业的发展实际，合理的选择对应的模式，通过资本市场来进一步做大、做快、做强。 同时，鉴于香港REITs存在开放性和投资性不足的弊端，我们认为，应当增加REITs的开放性和投资性，允许REITs参与以持有物业为目的开发，当然，为避免出现REITs变成单纯的开发商进行炒作，须借鉴美国REITs的法令，参照国际惯例，可限定开发后的持有年限不得低于4年，以获取更大的投资性和收益。 3、试点初期采用信托型REITs结构，允许公司型和有限