商业地产洼地价值凸显——2010行业盘点文章系列房地产篇.docVIP

商业地产洼地价值凸显——2010行业盘点文章系列房地产篇 ? 薛迥文 袁伟达 吴爽 　　今年以来，一系列房产调控政策如疾风暴雨般宣泄而下，似乎预示着以住宅为主导的出售型房地产开发黄金时代的终结。而与住宅开发市场的惨淡形成鲜明对比的是商业地产的风生水起，多个地产大鳄纷纷“杀入”商业地产掘金:或转型商业地产开发，或提高商业地产战略布局比例。这是否预示着中国房地产业的增长模式步入新的转折点，从而商业地产将成为投资的价值洼地呢？投资商业地产又能否成为企业抵御政策“寒流”的有效策略？在投身商业地产后，房地产企业又如何解决困扰已久的“融资难”问题呢？本文将对这些问题一一进行解答。 　　商业地产成为投资的避风港，进入高速成长期 　　今年，虽然房地产业遭遇前所未有的政策寒流，然而商业地产却被业内普遍看好，多个房地产大鳄纷纷转投商业地产，加快战略布局步伐。 　　一直以来只做住宅开发的万科一反常态，正式涉足商业地产，并宣布未来持有型物业将占据20%的开发比例；金地集团也表示，将不再单纯从事住宅开发，商业地产的开发和运作将成为未来的一个重要战略规划，在今年的土地投入计划中，有20%的资金会投向商业项目；保利计划到2012年，商业地产方面的投资占到总投资额的30%，并持有部分核心地段的高品质物业；中粮集团宣布以“大悦城”为品牌，在全国打造“全服务链城市综合体”，并以此作为公司商业地产的发展战略；绿地、绿城和上海世茂等内地房企也开始更多介入商业地产开发。同时，新加坡嘉德置地、美国西蒙、菲律宾SM集团等更多国际商业地产企业也开始直接或间接进入或加大在国内的商业地产投入。 　　那么，如此密集的战略转型是否意味着中国房地产行业正在经历一个转折点呢？ 　　不难发现，中国房地产巨头战略性地进入商业地产业是行业发展的必然趋势，左手住宅、右手商业将是一个良好的循环模式。商业地产不仅利润率高，而且能够提供长期稳定的现金流。在房地产严冬中，适度加大商业地产的开发和配置比例，可以有效地平滑行业周期性波动的风险。回首1997年的亚洲金融危机，香港的房地产业由于持有优质物业而无一破产；而08年的全球金融危机，更是使不少遭受资金链断裂危机的内地房地产企业看到了商业地产的优势，认识到依靠稳定的租金和物业升值能够有效规避风险。而且，对于很多房地产巨头来说，原来只是做配套的商业，随着项目规模和数量的增加，专业化程度要求越来越高，也必须要走商业地产规模化发展的道路。 　　此外，从政策层面上来看，目前国家对商业地产的调控力度不大，反而在不断出台拉动内需的政策，而这又会相应地刺激商业地产的发展。因此，未来商业地产的发展前景非常看好。这也是目前出现商业地产发展潮的一个重要因素。 　　投资商业地产，潜在风险不容忽视 　　虽然商业地产前景看好，为房地产开发商提供了规避风险的港湾和新的发展领域，但在这片看似平静的海面下，也暗流涌动，潜在的风险不容忽视： 　　首先，商业地产将增加企业资金链断裂的风险。商业地产在建设阶段，需要占压大量现金，资金周转率慢；投资回报周期较为漫长，可能需要10-20年的时间。在此期间，利润都沉淀到资产上，很难抽取出来，从而给企业带来很大的资金压力。因此，商业地产对房地产企业自身的资本实力和融资能力都有较高的要求。尤其是在经济不景气时期，资本实力不强的企业如果过多地投资商业地产，企业资金链紧绷、且房地产折旧会让物业贬值进而吞噬利润，使企业陷入资金困局。 　　其次，商业地产对房产企业的开发能力及后期的运营能力提出了一定的挑战。一方面，一般而言，做商业项目的开发商不如做住宅项目的开发商经验丰富，缺乏完整操盘商业项目定位、选址、规划、租售、招商、运营管理的经验和能力，而链条较长的商业项目对专业化水平的要求又非常强，任何一个环节出问题都会直接导致经营风险的增加。另一方面，目前的商业项目，特别是小型独立商业和社区商业多采用的是散售模式，销售完成后，产权分散，很难形成统一的商业定位和商业氛围；若由开发商返租统一经营，则协调难度较大。 　　因此，商业地产的资本性和技术性都很复杂，在房企转投商业地产时，不仅要关注发展机遇，更要警惕其中潜藏的风险，量力而行。 　　房企转投商业地产亟待突破融资瓶颈和运营难题，REITs成融资首选工具 　　商业地产是典型的资金密集型行业，然而目前国内的开发商自有资金不多，主要资金来源还是靠银行贷款，资本市场的融资渠道受制于政策。一旦信贷政策收紧，融资渠道受阻，企业就有陷入资金困局的风险。因此，如何拓宽融资渠道、解决融资瓶颈，是商业地产开发商亟待解决的关键问题。 　　在海外证券市场已运作成熟的房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, REITs）不失为突破开发商融资瓶颈的绝佳途径。REIT