佳程广场项目介绍.docVIP

佳程广场项目介绍 今年2月11日，睿富房地产基金公布，以最初代价19亿元视乎出售完成后调整而定，出售位中国北京市朝阳区东三环路霞光里18号的佳程广场4月1日，睿富再度发布公告表示，基金单位持有人特别大会正式通过了上述决议案。2009年11月30日，睿富基金开始公开招标，并与52名买家进行了联系，最后确认了一名买家，即丰树印度中国基金。在与丰树交接工作之后，仅剩一个空壳的睿富房地产基金将清盘退市。睿富房地产基金将成为第一个从香港退市的商业地产REITs。丰树印度中国基金将为此支付约19亿港元，其中包括佳程广场物业估值约33亿港元 （约人民币29亿元）和负债约14亿港元。 佳程广场座落于朝阳区东三环沿线，属燕莎商圈，临近第三使馆区，周边有三环路、机场快速路、地铁十号线，交通便捷。佳程广场由两栋甲级写字楼、裙楼配套商业及大型地下停车库组成，由国际顶级建筑师公司巴马丹拿设计。项目于2005年落成，开发商为香港佳程集团，当年佳程广场作为燕莎区域的顶级写字楼，曾自豪的对外宣称“南国贸，北佳程”。佳程广场占地17690平方米，总建筑面积约140000平方米，建筑物高度103.8米，其中地上25层，地下3层。单层面积2240平方米，层高达到3.9米。 佳程广场中庭阳光大堂高达28米，约2500平方米的阳光大堂中设有三部手扶电梯直达三层写字楼入口苏黎世保险富士施乐? 佳程广场开发背景 佳程广场由香港佳程集团开发。佳程集团董事长田力原为湖南省外事侨务办公室主任后下海经商开发及生产税收发票机由此田力获得了创业的第一桶金在香港成立了佳程集团。田力依靠侨办经历和政府关系与供地方和其他合作方达成共同协议以项目公司的形式把有关各方的利益捆绑在一起弥补了自有资金不足的短板。以佳程广场的品质和地段持有收租、物业升值的回报当高于出售。佳程广场于2006年中及2007年初两度在香港冲击上市但由于内地宏观调控佳程广场项目规模又较小最终没有获得联交所上市的机会。REITs的全称为Real Estate Investment Trusts，即房地产投资信托基金REITs具有如下的一些特征：首先，它是一种集体投资计划，即可以在公开市场募集，这样就决定了其资金规模较大，与房地产业的资金要求相匹配。其次，其收益来源于房地产的租金收入，相对比较稳定且收益率高于银行同期存款。第三，它是一个可以长期经营的金融工具，这在一定程度上可以规避短期的投机行为，有利于维护投资者的利益。最后，有规范的法律构建的制度要求，从而避免了制度性风险。 佳程广场的REITs之路 2007年6月22日睿富基金在香港上市作为国际资本分享中国房地产业迅猛发展的途径受到了新加坡政府投资公司等机构投资者的热烈追捧。睿富基金募集资金超过20亿港元以反向收购的形式购买了佳程广场100%的股权开发商香港佳程集团董事长田力顺利完成套现。佳程广场成为内地第一个由民营企业开发并通过REITs上市的地产项目。2007年9月18日，睿富REITs在公告中直言佳程集团涉嫌对佳程广场的上市租约造假。据2007年10月23日佳程广场的评估机构戴德梁行提供的数据，佳程广场的实际平均租金收入为每月每平方米176元。而在睿富REITs上市之前，佳程集团提交的佳程广场平均月租金高达273元/平方米。2007年10月28日，睿富REITs发布公告称，佳程广场的两个租户由卖方佳程集团拥有及控制，并拖欠租金一个月。根据租赁协议的条款，其应付的租金总额约为4060万港元。睿富REITs严厉地指出，这是一场布局复杂的欺诈行为。以物业的现金流即租金来推算物业的估值。按照这种方式计算，物业的估值要比其销售价格低很多。至2010年2月3日 （即签订出售协议日期）期间已下跌26.2%，而恒生指数及恒生房地产基金指数于同期只分别下降5.6%及8.8%由于基金价格一直处于低位，其市值一直低于其净资产，2007年至2009年，三年的平均每日净资产折让为20.4%、45.9%、46.6%。2007年出租率高达96%，2008年是88.6%，2009年则降至76.5%其物业收入净额也从2008年2.02亿元，降至2009年的1.80亿元。睿富基金董事会认为中国写字楼及物业市场于短期内仍然充满挑战，经济及营商环境多变北京甲级写字楼供应持续增加令竞争加剧，对短期的内部盈利增长构成负面影响。睿富基金认为出售单位持有人获取最大的途径。根据睿富基金公布的数据，丰树印度中国基金将为此支付约19亿港元，其中包括佳程广场物业估值约33亿港元 （约人民币29亿元）和负债约14亿港元。如果佳程广场按这一价格出售，其净资产将全部为现金和现金等价物，共21.68亿港元，每个基金单位对应的资产净值约4.67港元，明显高于其市值：4月8日睿富房地产基金的收盘价为4.28港元。佳程广场售价为