上海地区购置办公用房的可行性研究报告.pdfVIP

北京华谊嘉信整合营销顾问股份有限公司 上海地区购置办公用房的 可行性研究报告 一、项目概况 （一）项目名称及地点 项目名称：上海地区购置办公用房项目 地点：上海市东方环球企业中心 （二）项目内容概述 为了解决上海现有办公场所面积不足的问题，进一步提升公司的营运效率， 满足业务发展和客户服务的需求，公司拟使用超募资金 2,822.31 万元，在上海 购置办公用房1,314.24 平方米，上述面积和总价款以实测面积为准。 二、项目背景和建设的必要性 华谊嘉信是专业的整合营销服务供应商，提供的服务主要包括终端营销服 务、活动营销服务等。公司围绕客户产品流通渠道进行一系列的线下整合营销服 务，将客户产品的品牌形象更好的传递给消费者和社会公众。公司拟在上海新设 子公司，希望依托强大的品牌效应实现业务线的全国布局，快速扩张，突破地域 限制，发挥规模效应，做大做强现有的营销服务业务。 上海为本公司重要的业务中心，经多方考虑，决定使用超募资金 2,822.31 万元在上海购置办公场所。 1 公司现有办公经营场地不足 目前，华谊嘉信上海分公司办公场地采用全部租赁方式，办公经营场所面积 348 平米，现有员工62 人，人均办公面积不到6 平方米，办公空间较小且分散。 同时需使用部分场地存放促销用品。 另一方面，公司主营业务之一的“终端销售团队管理”需要协助客户建立稳 定的终端销售团 ，以帮助客户有效完成销售目标。此业务需要公司有面积较大、 相对固定的招募、培训场所以满足大量促销人员培训需求，因此，设立一个专门 的培训招募中心也非常必要。 2，公司品牌宣传的需要 公司从事的业务属于现代服务业，品牌形象是服务业企业的根基。办公经营 场所作为公司品牌形象的一种传播方式，对维护公司的形象和未来业务的良性发 展具有重要作用。目前，公司租用环境十分简陋，各类商务谈判皆不宜在公司进 行。此前，公司亦考虑过另择高档写字楼进行租用，但发现租用的成本高于历年 折旧。（成本核算详见五（一）经济效益分析部分） 3，办公场所的局限直接影响未来公司的人才培养与引进 随着公司规模不断扩大，公司研发项目的逐步开展，对高级技术人员、高级 管理人员的需求日益扩大。人员增加与现有办公场地面积不足的矛盾更加明显。 公司计 一方面要建立健全内部人才培养与外部人才机制，通过加强内部培训、 与外部人才引进的工作力度，以满足公司的一体化经营模式的发展需求，另一方 面，构建一个良好的办公环境，提升公司的整体形象和市场影响力。 上海业务的发展，是公司发展战略极为重要的一步。随着公司规模不断扩大， 公司项目的逐步开展，对人才引进的需求日益扩大。构建一个良好的办公环境， 能提升公司的整体形象和市场影响力。方便为客户提供优质服务。 基于以上原因考虑，公司在上海购置办公场所很有必要性。 三、项目的可行性 通过对项目的经济效益测算、市场调研，项目总体可行： 1，经测算的业务增长需要相应的办公场所 目前，上海地区作为众多全球 500 强公司的亚太区总部，其战略地位不言 而喻。本公司在上海地区的业务也呈逐年上升均势，最近两年新增客户包 李锦 记、光明、达能、多美滋、3M 等，2009 年业务量占据全公司业务比重近40% 。 预计未来在沪业务有进一步扩大之势。审慎估计，2012 年底上海地区员工预计 可达150 名。因此，购置规模在1,300.00 平米左右的办公场地是较为合理的， 既能满足未来两年业务增长的办公需求，同时亦不会产生过高的闲置率。 2，经过多轮比价与谈判，选出性价比最高的东方环球中心 在公司管理层决定实施购置办公用房计划后，由公司采购部、预算委员会、 上海分公司进行了大量的市场调研工作。通过上海分公司的网络、房产中介—— 中原地产办公楼组以及戴德梁行等多个平台，多方询价，最终将目标锁定到目标 区域的11 个写字楼，并对于11 个楼盘进行了现场勘查，从地理位置、周边环境、 楼宇的外立面、内部结构、房屋单价、物业水电费、可使用年限、使用率等方面 进行了综合评估，最终筛选出上海东方环球中心。 东方环球中心整个园区包 3 高层研发大厦，3 多层研发中心，55 独立式企业总部及一个超星级企业俱乐部，入驻的有外企、公司总部、研发机构 等等。该楼盘是2009 年刚建成完工