第四章 市场比较法1.pptVIP

第四章 市场比较法 适用对象和条件 适用对象： 具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准工业厂房等。 适用条件： ⑴须有充足的合法的市场交易资料（至少选取三个以上交易案例） ⑵比较实例须与估价对象有较强相关性和替代性 ⑶估价时点近期的交易案例 ⑷有可靠资料来源 收集交易实例 2．搜集内容 ①交易实例房地产的状况，如名称、坐落、面积、四至、用途、产权、土地形状、建筑物建成年月、周围环境(购物、交通)、景观、规划条件、地质条件等； ②交易双方，如卖方和买方的名称、之间的关系； ③成交日期； ④成交价格；包括计价方式(如按建筑面积计价、按套内建筑面积计价、按使用面积计价、按套计价等)和价款； ⑤付款方式，如一次性付款、分期付款(包括付款期限、每期付款额度或付款比率)、货款方式付款(包括首付比率、货款期限)； ⑥交易情况，如交易目的(卖方为何而卖，买方为何而买)，交易方式(如协议、招标、拍卖、挂牌等)，交易税费的负担方式，有无利害关系人之间的交易(关联交易)、急卖急买、人为哄抬等特殊交易情况。 收集交易实例 选取可比实例更具体的要求： 可比实例应与估价对象处在同一供求范围内。 具体来说，可比实例与估价对象应为同一地区或同一供求范围内的类似地区。 可比实例的用途应与估价对象的用途相同。 这里的用途相同主要指大类用途相同，应尽量做到小类用途也相同。大类用途一般分为：①居住；②商业；③办公；④旅馆；⑤工业；⑥农业等。 可比实例的规模应与估价对象的规模相当。 0.5≤可比实例规模/估价对象规模≤2 可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。 这里的建筑结构相同主要是指大类建筑结构相同，如果能做到小类建筑结构也相同则更好。大类建筑结构一般分为：①钢结构；②钢筋混凝土结构；③砖混结构；④砖木结构；⑤简易结构。 选取可比实例更具体的要求： 可比实例的档次应与估价对象的档次相当。 例如宾馆划分的五星级、四星级、三星级，写字楼划分的甲级、乙级。这里的档次相当主要指在装饰装修、设备(如电梯、空调、智能化)、环境等方面的齐全、好坏程度应相当。 可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同 可比实例的成交日期应与估价时点接近。 一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用，如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过2年。 可比实例的交易类型应与估价目的吻合。 可比实例的成交价格应是正常市场价格或能够修正为正常市场价格。 付款方式 【例】 某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为0.5%，试计算该宗房地产在成交日期一次付清的价格。 注意：在房地产估价中关于利率的计算，通常采用道德是复利计息。 本例中，如果已知的不是月利率，而是：①年利率r，则计算中的(1＋0.5%)6就变为(1＋r)0.5；②半年利率r，则计算中的(1＋0.5%)6就变为(1＋r)；③季度利率r，则计算中的(1＋0.5%)6就变为(1＋r)2。 交易日期调整主要是采用百分率法。采用百分率法进行交 日期调整的一般公式为： X 交易日期调整系数 ＝ 其中，交易日期调整系数应以成交日期时的价格为基准来 定。假设从成交日期到估价时点，可比实例价格涨跌的百 率为土T ％(从成交日期到估价时点，当可比实例价格上涨的，为+T％；下跌的，为一T％)，则 X ＝ 可比实例在估价时点时的价格 【例1】 某宗房地产2005年6月的价格为1800元/㎡，现需将其调整到2005年10月。已知该宗房地产所在地区的同类房地产2005年4月至10月的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2003年1月为100)。试计算该宗房地产2005年10月的价格。 【例2】某宗房地产2005年6月的价格为2000元/㎡，现需将其调整到2005年10月。已知该宗房地产所在地区的同类房地产2005年4月至10月的价格指数分别为99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1(均以上个月为100)。试计算该宗房地产2005年10月的价格。 例子：某宗可比实例房地产2005年1月30日的价格为1000 美元／m2，该类房地产以人民币（美元）为基准的价格变动 平均每月比上月上涨0.2％（0.5％）。