香港购物中心特点和发展策略.pptVIP

香港购物中心 __特点及发展策略 单个购物中心体量在5-10万平方米/个，是香港购物中心的主流 * 购物中心 合三为一，实现商业资源互通互用 商业 金三角 酒店 写字楼 香港的很多购物中心都是集写字楼、酒店、购物中心于一体 701969.35 1140375.33 296578.02 138,191.20 总面积 5 18 7 5 个数 太古城 海港城 10万㎡以上 太古广场 时代广场 又一城 5-10万㎡ 青衣城 愉景花园 3-5万㎡ 皇室堡 3万㎡以下 代表项目 面积分类 建设面积一般不超过20万平方米,合理控制商业规模和运营风险 约7.9万 屯门市广场 约6.7万 旺角新世纪 约15万 新城市广场 约10万 太古城中心 约5.6万 新都会广场 约9万 又一城 约4.6万 青衣城 约8.7万 时代广城 约7.4万 德福广场 约6.6万 太古广场 约5万 荷里活中心 约17.6万 海港城 建筑面积 （平米） 名称 建筑面积 （平米） 名称 1、采取分阶段开发的策略。现阶段开发的购物中心面积适应当时的市场规模和容量，不求一步到位，而为未来预留发展空间，购物中心分地块分期开发。 2、分散经营分险，不建设巨型购物中心。面积巨大的购物中心一则增大了投资压力，二则增加了开发风险。另外，当购物中心进入运营以后，巨型购物中心也会由于运营成本很高，而增加运营压力。 香港购物中心开发策略 大力发展社区型购物中心，社区型购物中心占总数的80％以上。 香港购物中心有个显著的特点，就是社区型购物中心发达。在香港每个议会区都有自己的购物中心，社区型购物中心占到香港全部购物中心的80％以上。 香港多数社区型购物中心，每到上下班后，或者到周未，都人流涌动，车水马龙，证明香港的社区型购物中心相当成熟，发展程度很高，社区型购物中心有能力留住本区居民，并营造良好的商业氛围。 在美国，购物中心的平均面积约为11100平方米，在日本，购物中心的平均面积为14800平方米，而香港购物中心的平均面积约为50000平方米，比美国、日本的购物中心平均面积大，但仍是以社区型购物中心为主。 美国社区型购物中心占其购物中心总数的70%，相对而言，香港社区型购物中心占到香港全部购物中心的80%以上，所占比例更高。 将档次最高的购物中心，开在甲级写字楼及银行最集中的地方 香港最高档的购物中心基本都位于甲级写字楼及银行最集中的地方。因为在此区域集中了全满港最高收入的人群。 其中最个代表性的有：置地广场、太古广场和IFC MALL。 建设前调研等软性投资，占据购物中心整体投资的10％以上。 香港发展商对建造购物中心的前期市场调研等工作非常重视。在购物中心立项前通常会请专业顾问公司对项目进行认真的、客观的、系统的可行性研究、项目市场调研、商店组合测试等，以确保项目成功，其前期的软性投资，要占到购物中心整体投资的10％以上。 在开展项目的前期工作中，专业顾问公司的介入是取得成功的关键。项目的市场调研、策划、定位、招商需要借助专业顾问公司的资源整合能力。 招商运作 公关计划 广告与媒体计划 建设管理 运作管理 费用 环保措施规划 设备维护规划 停车动线规划 保全措施规划 商业经营规划 规划设计 费用 财务顾问 市场调研 前期研究 费用 软性投资构成 实践购物中心选址的二八原则，即确定20分钟商圈之内的客源要做80％的生意 香港购物中心在开发建设之前，一般都有十分精确的商圈核算，作为城市中心的购物中心，香港购物中心都信奉的一个基本商圈原则就是：20分钟商圈之内的客源要做80％的生意，这一原则被称为香港购物中心二八原则。 香港购物中心在客源半径上，扩大了20分钟核心商圈的作用，而将30分钟次要商圈及1个小时的边缘的期望值降低。 购物中心要接近人口稠密区，又要接近高收入或高消费人口分布区。 接近购买力原则 商业活动具有集聚效应，集中布置能够相互促进，以提高整体吸引力。城市人流、物流和城市社会经济活动的焦点常常成为优先选择的地点。 聚集原则 购物中心应分布于交通便捷、易达性好的位置。易达性取决于交通工具和道路状况。 区位易达性原则 购物中心应当位于人流集散最方便的区位。随着交通改善，购物者的活动范围大大增加，因此距离已经不是决定购物者行为的主要因素，而更多地考虑购物过程所花费的行车时间。 最短时间原则 说明 原则 香港购物中心选址原则 地铁到哪里，购物中心开发就跟到哪里。 香港购物中心的开发，紧随地铁建设的脚步，地铁到哪里，购物中心开发就跟到哪里，在香港购物中心的开发战略中，“位置、交通”往往是最先要考虑的，也是最重要的因素，其重要性关系到购物中心建设的成败。 在1979年以前，香港事实上只有一家购物中心：海港城。随着1979地铁正式开通，香港购物中心的开发进入了崭新的