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解读物业管理专业化分工 作者：庞亚平 ???发布时间：2009-3-20 　在中国房地产行业逐渐走向商品化、市场化的过程中，出现了一些需要让物业服务企业认真研究的问题，如何规范物业服务公司专业化分工，日益受到各方面的关注与重视。在这方面，世界其他国家的做法和经验值得借鉴。 　　比利时：从事住宅物业管理和服务的公司很多，市场竞争非常激烈，为了减少成本、降低消耗，多数物业服务公司并不配备属于自己的清洁、绿化、安全、水电维修等专业人员，而是在服务市场上选择专业公司建立合作关系或签订服务合同，以保证物业服务的时效性与高质量，其好处是让管理住宅物业的物业服务公司在经营活动中节省了大量日常开支。因此，10人以下的小公司(属中小型企业)或家族式公司成为比利时住宅物业管理与服务领域的主体。 　　不过，比利时对物业管理与服务公司的人员素质有较高的要求，经理不仅必须具有大学学历，而且还要经过物业管理、电脑、财会、建筑、水电、环卫、绿化等方面的基础训练，在得到物业专业协会的认可后才有资格从事这个行当，而且每年还必须接受一定时间的在职培训。 　　德国：据统计，整个德国有大大小小的物业服务公司2万多家。可以说，物业服务公司之间的竞争非常激烈，甚至很残酷。然而，也正是由于这种残酷的竞争促使物业服务公司提高管理水平，降低管理费用。举例来说，绝大多数物业服务公司没有水暖工、木工、瓦工、电工等，也没有雇佣秩序维护员。很多物业服务公司承受不起冗杂人员庞大的财务开支。 　　物业服务公司的工作量有一个不成文的指标，即每个物业管理人员人均管理住房300套，低于这一指标就意味着亏损。雇员除了管理住宅外，公司还负责销售和出租住房的业务。只要住户通知雇员发生了什么问题，比如车库的门遥控失灵，或淋浴的水温不够，或厨房洗碗机发生故障，他会立即与其有合作或合同关系的维修公司联系，让其负责修理。该公司修缮完后，经住户签字，将维修帐单寄给雇员，他就可将修理费打入维修公司在银行的账户。对于维修公司来说，物业服务公司就是老板，所以一般很少发生维修公司迟迟不来，让住户着急或修理的质量让住户不满意的情况，这种维修公司，仅在柏林就有1000多家，公司规模很小，有的甚至仅有1人，属于清一色的“手工业者”，凭借手艺和诚实的劳动赚钱。 　　从以上情况可以看出，物业管理专业分包服务在国际上已经是比较普遍的形式，同时，其涵盖以下优点： 　　首先，使大型设备得以集中使用，企业人员尤其是管理人员更精减，目前业主普遍认为物业管理服务价格高，难以接受，其主要原因就是物业成本投入过高。由于大量可以由机器从事的生产，都是由人工生产的，所以劳动生产率低下，生产成本高。大型设备的使用，使得劳动生产率大大提高，可以使企业的人工劳动成本降低到最低限度，企业员工会随之减少，这样又可节约工资支出，同时也必然降低管理难度，减少管理开支和决策失误，降低管理成本。 　　其次，能够提高专业化程度，最大限度地满足业主需求。当专业化分工完全由市场实现时，一方面，对生产性的专业公司而言，它面对的是所有项目甚至外部市场，其专业队伍的人员规模也不必受限于企业的生产任务量，这样员工的专业化程度将会大大提高，进而提高生产效率和服务水平。 　　例如，小区的工程维修就是这样，专业化以前，一个小区的物业就拥有一支专门的工程维修队伍，如果专业化程度够高，维修队伍就必须具备一定的规模，这样成本就会更高，如果限制规模，就达不到专业水准。但如果实行了基于市场的专业分工与协作，成立生产性的专业工程公司提供服务，它所面对的就不是某个小区，其人员和设备的利用率将会大大提高，这样就可以改变目前这种低效的生产局面。 　　第三，可以降低服务价格。大型设备的使用，使生产效率提高，人员随之精简，工资支出会节省、管理成本也会下降；专业化水平的提高，服务水平的上升，物业管理的成本会有效降低，服务价格会随之下降。 　　另外，对于一些房地产开发集团下属的物业服务企业来说，房地产开发企业对物业服务企业的补贴是不争的事实，有些开发企业把物业管理作为一个卖点、一种促销手段，对物业管理的补贴就等于是广告开支。暂且不论这种补贴的正确与否，只要作一个设想：一旦没有了开发商的补贴，下属物业服务企业如何顺利运行?物业管理如何提高劳动生产率、降低运营成本? 　　只有推行基于市场化的物业管理专业分工。一旦物业管理的专业分工与协作通过市场实现，将会大大提高劳动生产率，降低企业运营成本。这样，既可大幅度提高企业的赢利能力，又能降低服务价格，使业主受益。而且如果市场需求扩大，企业又能进一步拓展市场，形成良性循环。 　　根据物业服务企业的专业内容，可将其分为两大类：管理性的项目管理处和生产性的专业公司。管理性的项目管理处的人员规模可以比较小，但它应该有相当大的管理能力。 　　生产性的专业公司，是以其所