当前上海市房地产市场和房地产金融运行情况分析.doc

当前上海市房地产市场和房地产金融运行情况分析 中国人民银行上海总部调查统计研究部调研组 三季度，上海市商品房供给继续趋紧，房地产开发投资出现负增长，但住房需求仍相当旺盛，市场交易量维持较高水平，住房价格上涨较快。同时个人住房贷款增长迅猛，房地产信贷集中度趋于回升。房贷政策调整及房地产市场调控力度可能继续加大的预期，已对购房者心理产生影响，房价上涨的势头得到一定遏制。当前，应促使各金融机构尽快严格落实房贷政策，确保宏观调控得以有效落实。 一、上海市房地产市场运行情况 （一）房地产开发投资出现负增长，房地产投资占比降至近年低点 1-9月，上海市共完成房地产开发投资966.65亿元，同比下降3.6％，增幅较去年同期和今年上半年分别回落10.2和9.8个百分点，其中商品住宅投资同比下降6.5%，较去年同期回落7.7个百分点。房地产开发投资占比（房地产投资/全社会固定资产投资）降至31%，为2003年以来的最低水平。 （二）新开工面积继续下降，房地产后续供给仍然偏紧 上海市商品房新开工面积自2004年6月起持续负增长。今年1-9月，商品房新开工面积为1659.58万平方米，同比下降9.1％，其中商品住宅新开工1238.28万平方米，同比下降9.4％。此外，土地开发面积和土地购置面积同比继续大幅下降，降幅分别达50.9％和77.9％。 （三）市场交易量维持高位，但成交速度近期趋缓 上海房地产市场自今年4月份起显著升温，市场需求旺盛，交易量不断放大。七、八月市场一改销售淡季的传统，住房交易活跃，买方追涨动力强劲。1-9月，全市新建商品住房预售面积为1944万平方米，存量住房成交1245万平方米，同比分别增长25.8％和13.7％。空置面积继续明显下降，9月末，商品住宅空置面积为305.38万平方米，较6月末减少18.8％。另据网上房地产相关数据显示，新建商品住房可售面积已跌破600万平方米，为2005年下半年以来的最低点。 9月下旬，受“房贷新政”传言影响，市场观望气氛渐浓，卖方强势的市场格局有所改变，住房成交速度开始放缓。据部分中介披露，近期约70％的购房者有意推迟购房计划。 （四）房地产市场供求比持续走低，住房价格逐月攀升 今年以来，上海市新建商品住宅供求比例即（新增供应面积＋网上可售面积）/成交面积持续走低，9月末该比例为1.2：1 ，较2006年末下降0.4，市场供求关系的紧张状况进一步加剧，住房价格逐月攀升。据监测，1-9月，商品住宅销售价格指数同比上涨1.5％，其中9月当月上涨6.2％，为2005年8月以来最高水平；二手房和办公楼价格指数同比分别上涨1.9%和2.2%。据我部对网上房地产日成交均价监测，仅6-9月，上海市内环和内外环间的新建商品住房价格涨幅分别达9％和10.8％。 据部分中介反映，房贷政策调整后上海市二手房价格出现松动，不少在此前频频返价的业主也开始主动下调价以求成交。（三）房地产贷款质量总体良好 在贷款总量增长、抵押物增值、商业银行清收力度加大等因素共同作用下，上海市房地产贷款及个人住房贷款不良率均出现下降。据我部监测，今年9月末，上海市中资商业银行人民币自营性房地产贷款不良率为0.99％（五级分类口径），较6月末下降0.06个百分点，其中个人住房贷款不良率为0.74％，较6月末下降0.07个百分点。 （四）住房交易贷款依存度有所上升 尽管今年以来多次加息，但购房者的贷款意愿仍有上升迹象。1-9月，全市住宅交易总量（包括新建商品住宅和存量住宅）共计2841.3亿元，贷款依存度为28.1％，较上半年上升2.1个百分点，其中新建商品住宅贷款依存度为30.6％，上升2.9个百分点。 目前，房贷政策调整及房地产市场调控力度可能继续加大的预期，对购房者心理产生了重要影响，市场观望气氛较浓，房价上涨的势头得到一定遏制。但是，由于供给紧张的状况短期难以缓解，在物价上涨、人民币升值、流动性过剩、股市财富效应等因素共同作用下，房价上涨的压力仍然较大。当前正处于房地产调控的关键阶段，应促使各金融机构尽快严格落实房贷政策，引导社会对房地产价格形成合理预期，促进房地产市场的供求平衡和健康发展。（执笔：叶芳） 1