汉寿县新西套市场升级改造工程.doc

汉寿县新西套市场升级改造工程 相关地块控规调整论证报告 湖南城市学院规划建筑设计研究院 二○一五年五月 目 录 一、 项目背景………………………………………………3-5 1.概要 2.项目位置及规划调整范围 3.项目由来及调整缘由 二、地块土地利用情况……………………………………5-6 1.现状土地利用情况 2.规划土地利用情况 三、 控规调整的依据和原则………………………………7 1.规划调整的主要依据 2.规划调整的原则 四、 控规调整内容………………………………………8-10 1.道路 2.地块范围调整 3.控制指标调整 4.控制指标调整前后对比 五、 控规调整论证………………………………………11-13 1.中小学规模 2.道路交通 3.市政配套设施 4.公共绿地 5.相关事宜 六、 模拟规划介绍………………………………………13-16 1.项目概况 2.建筑单体设计 3.主要技术经济指标 4.日照分析 5.拆迁 七、 论证结论……………………………………………16 附件 汉寿县人民政府《关于同意修改新西套棚改项目所属地域范围控制 性详细规划的批复》 （汉政函[2015]25号 2015年4月24日） 2.《汉寿县城控制性详细规划-东西正街B片》土地利用图 （常德市规划建筑设计院 2006年6月） 3.《汉寿县城控制性详细》-控规图册 B-27～42地块 4.控制指标图（调整后） 5.汉寿县新西套市场升级改造工程总平面图 6.日照分析报告 汉寿县新西套市场升级改造工程 相关地块调整论证报告 一、项目背景 1、概要 在社会主义市场经济条件下，由城市规划确定的每块城市土地的使用性质和开发强度是根据城市用地的现状、区位等因素综合考虑确定的。受城市社会经济发展和市场供求调节机制等诸多不确定因素的影响，预先编制的城市规划所确定的城市土地性质、开发强度等有可能不能适应城市发展的需要。因此，在新的发展形势下，结合具体情况对原有规划进行局部调整是完全正常的，也是不可避免的。 2、项目位置及规划调整范围 汉寿县新西套市场升级改造工程（以下简称本项目）位于汉寿县北正街和西套巷之间，为原新西套市场位置，基地东西长处约128m，南北最宽处约81m，净用地面积约为10233.57㎡（约15.35亩），用地呈不规则形状。属汉寿县老城区中心板块，周边生活方便，商业繁华，交通出行极为便利。目前汉寿的政治、文化、教育、生活中心都集中在项目周围。 本项目位于汉寿县城控制性详细规划（以下简称控规）东西正街B片区范围内，地处北正街西侧，涉及原控规内B-35、B-37和B-38和B-39共4个地块。 3、项目由来及调整缘由 本项目地块属湖南金天地房地产开发有限公司（以下简称金天地房产公司）用地。 本项目地处汉寿老城区，为原新西套市场用地，周边环境较差，建筑质量普遍不高。近年来，汉寿的城市建设日新月异。城市的迅速发展对该片的用地提出了新的要求。为更好地利用城市土地资源，提高土地的使用价值，改善城市环境和空间，汉寿县人民政府决定对新西套市场进行升级改造。经汉寿县人民政府授权同意，金天地房产公司于2013年正式取得本项目的土地使用权，用于房地产开发。2006年6月，常德市规划建筑设计院在编制《汉寿县城控制性详细规划》（东西正街B片）时，因当时尚没有对本项目的具体开发意向，因此并未也不可能将金天地房产公司所征用地红线反应到上述控规正式成果中，致使金天地房产公司所征用地范围与控规道路规划和地块划分并不一致，地块分割严重。 原控规地块范围与用地红线不符，严重影响到金天地房产公司的项目运作与开发。为了确保片区的顺利开发，同时也为了维护公司自身的正当合法利益，经金天地房产公司提出勘误申请，汉寿县人民政府于2015年4月24日下发《关于同意修改新西套棚改项目所属地域范围控制性详细规划的批复》（汉政函[2015]25号），部分内容如下：“…同意进行新西套棚改项目所属地域范围控制性详细规划修改工作…”。（原文） 为此，金天地房产公司特委托我院对新西套市场升级改造工程所涉及的对原控规进行调整的相关内容进行研究和论证，以便尽快启动本地块的开发建设。 二、地块土地利用情况 1、现状土地利用情况 本项目地处汉寿老城区北正街和西套巷之间，为原新西套市场用地，净用地面积约为10233.57㎡（约15.35亩），用地呈不规则形状。目前基地内已基本完成拆迁工作，残垣断壁四处可见。周边建筑多以2-3层居民自建房和多层住宅为主，建筑质量普遍不高，城市环境亟待改善。 项目地属汉寿县老城区中心板块，周