土地增值税清算：相关费用处理之我见.doc

土地增值税清算：相关费用处理之我见 ? 在土地增值税清算过程中，房地产开发企业缴纳的相关费用有几十种，包括政府性基金、行政事业性收费和经营服务性收费。目前，哪些费用可以计入成本加计扣除，哪些费用可以作为代收费用处理，哪些费用应当计入期间费用不得单独扣除，税企之间观点不同，各地执行不一，影响清算工作的正常开展。为此，笔者提出如下处理建议： 一、代收费用的处理 房地产开发企业缴纳的相关费用按缴费对象可分为自缴费用和代收费用。代收费用的缴费人不是房地产开发企业，而是购房人、施工单位等，它一般是行政机关或垄断部门强制性委托开发企业代收，采取代收转付的形式。《会计准则》规定：“企业代第三方收取的款项，应当作为负债处理，不应当确认为收入。” 对于代收费用的税务处理，《财政部　国家税务局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）、国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发〔2007〕132号）、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）先后作了明确：（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除以及房地产开发费用计算的基数。（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 关于商品房价格组成，物价部门规定：“房地产开发企业严格执行‘一价清’制度，未经物价部门许可不得在价外收取各种费用”。因此，笔者所处地区在销售商品房时，在价外只收取一种费用，即住房专项维修基金。其他收费均纳入房价之中。因为《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》（国税发［2004］69号）规定：“对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税”。所以，住房专项维修基金可以作为代收费用处理，即：“不作为转让房地产的收入，在计算增值额时也不允许扣除”。 二、政府性基金和行政事业性收费的处理 在纳入房价的费用中，有一部分是省以上批准设立的政府性基金和行政事业性收费，如《江苏省财政厅关于公布江苏省政府性基金项目目录（2009）的通知》（苏财综［2009］9号）、《江苏省财政厅关于公布江苏省行政事业性收费项目目录（截止2009年9月）的通知》（苏财综［2009］68号）等文件规定中，涉及商品房建设的有3项政府性基金和15项行政事业性收费，明细如下（见附表一）： 附表一： 序号 收费名称 立项级别 税务处理建议 收费部门 收费性质 1 墙体材料专项基金 国家 代收 发改 政府性基金 2 散装水泥专项基金 国家 代收 发改 政府性基金 3 城市基础设施配套费 国家 代收 住房和城乡建设 政府性基金 4 门（楼）牌收费 省 代收 公安 行政事业性收费 5 土地登记费 国家 代收 国土 行政事业性收费 6 土地闲置费? 国家 不得扣除 国土 行政事业性收费 7 土地复垦费??? 国家 代收 国土 行政事业性收费 8 耕地开垦费 国家 代收 国土 行政事业性收费 9 土地证书工本费 国家 代收 国土 行政事业性收费 10 房屋登记费 国家 代收 住房和城乡建设 行政事业性收费 11 城市道路占用挖掘费 国家 代收 住房和城乡建设 行政事业性收费 12 白蚁防治费 国家 代收 住房和城乡建设 行政事业性收费 13 城镇垃圾处理费 国家 代收 住房和城乡建设 行政事业性收费 14 建筑工程、市政工程抗震设计审查费 省 代收 住房和城乡建设 行政事业性收费 15 建筑安全监督管理费 省 代收 住房和城乡建设 行政事业性收费 16 防空地下室易地建设费 国家 代收 人防 行政事业性收费 17 噪声排污费 国家 代收 环保 行政事业性收费 18 测绘基础设施费 省 代收 测绘 行政事业性收费 ? 对于以上费用的处理，笔者认为可以参照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第13条的规定：同时符合以下条件的行政事业性收费和政府性基金暂免征收营业税：（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费和政府性基金；（二）收取时开具省级以上（含省级）财政部门统一印制或监制的财政票据；（三）所收款项全额上缴财政。因此，除了国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）明确的“房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得在土地增值税税前扣除”，其他政府性基金和行政事业性收费可比照“代收费用”处理，即：“可予以扣除，但不允许作为加计扣除以及房地产开发费用计