产品力时代——重庆考察之营销线总结.ppt

重庆考察之营销总结 瑞安·重庆天地规划思路：造城、城市综合体。利用沿江和坡地，先期开发沿江地块，商业和住宅同步进行，互相提升。 住宅开发：从西向东沿江开发，一期雍江悦庭、二期雍江艺庭，以沿江景观吸引客群进入。后期住宅在南侧山地。 商业开发：一期结合住宅做社区商业。而后在二期雍江艺庭东侧做集中休闲商业区，打造上海新天地步行街风格，借助江景，形成休闲主题街区，做商业配套。 商住互动：通过住宅吸引客群进入，做商业提升配套而后带动住宅价格快速提升。 休闲商业区采取坡地形态，通过步行与滚梯交通流线组织弱化商业区楼层差异。 一期雍江悦庭 瑞安重庆天地：休闲商业街区亮点——室外空间流线组合 公共空间休闲区，景观与座椅结合 巴渝风格建筑立面，多种交通流线 商业区车行通道 车库与商业建筑有机结合 车库入口 重庆本地知名楼盘看盘亮点分享 中冶·北麓原——生活配套+借势高尔夫景观+富人区地段+全产品线供应 棕榈泉花园——社区景观+精装入户大堂+奢华会所+运动公园+富人区 华润·中央公园——江景+坡地泰式景观+超配产品力+大规模会所 瑞安·重庆天地——江景+城市大型综合体+自建大规模商业配套街区 华润·二十四城——超配产品力+江景+教育配套+万象城商业配套 华润·二十四城：超配产品力+江景+教育配套+万象城商业配套 1：0.7 车位比 一期3400户 户数 首置、首改、再改、高端 客群对象 华润地产 开发商 物业类型 住宅、商业、写字楼 均价 14000元/平米 物业形态 高层 装修情况 毛坯；公寓精装，1500元/平米 占地面积 70万平米 建筑面积 190万㎡ 绿地率 50% 容积率 4.17 产品户型（套内） 60-140㎡， 地段：九龙坡区、老厂房改造 交通：交通便利、路网发达、城市轻轨 生活配套：自建商铺满足配套。车行10分钟可达商圈。 景观资源：项目东侧为长江、江景资源 商业配套：项目车行20分钟为九龙坡商圈，配套完善。华润自建大规模城市综合体，未来将有万象城进驻开业。 教育配套：重庆知名小学谢家湾小学进驻，只要成为华润业主即可自动获得学区名额。对于公寓项目业主同样适用。 项目前期以住宅开发为主，沿江开发，最大化江景资源。周边多为在建楼盘，入住率较低。华润选择后期做商业综合体万象城，等待周边入住率提升后再启动开业。 华润二十四城规划思路：城市综合体。沿江开发，以江景+教育+未来商业实现项目整体产品力提升。教育因素对项目溢价明显。 住宅开发：项目原为老厂房，属工厂改造项目。周边虽有江景资源，但项目周边1.5公里外才有商业生活配套，需开车才能满足生活需求。短期商业配套欠缺。大盘开发，以江景资源房源入市，吸引客群购买。早期以两房和小三房产品为主，主打首置首改客群，控制总价销售。而后随着产品价格快速提升，产品转向以首改再改为主的三房产品及小户型公寓产品。公寓产品做精装修提升产品力。 开发时序：从东向西，从低向高逐次开发。 示范区售楼处：设在沿江一侧，可俯瞰长江江景。 样板间：做临时集中样板间，在售楼处后侧，可俯瞰社区内景观资源。 教育先行：引入重庆知名小学谢家湾小学，提升项目关注热点 商业稳步开发：等待项目成熟和周边入住率提升。 销售方面：08年入市均价5400元，09年提升至6000元。 随着谢家湾小学迁入二十四城，10年产品价格从年初的 7000元迅速提升至年底的12000元。 同时推出两种公寓产品，35-45平米，精装修产品价格 14000元，毛坯房约10000元。销售情况为毛坯迅速去化而 精装修产品出现滞销。精装公寓产品总价过高导致去化 速度较慢。 示范区售楼处 华润二十四城：示范区展示亮点——坡地景观、简洁Artdeco立面风格 仪式感售楼处前树阵 依靠地势高差形成高处俯瞰景观 台地景观和轴线组合 1-3层石材+3层以上真石漆，做简洁风格Artdeco风格 华润二十四城：售楼处展示亮点——35-45平米小户型公寓展示亮点 内置墙体式衣柜，衣柜藏在墙体内，可抽拉出来使用 极小户型公寓展示部品区，将各种五金件和部品予以展示 墙壁形象展示户型各种功能区和使用特点 化妆台下弹压式抽屉 华润二十四城：售楼处展示亮点——35-45平米小户型公寓展示亮点 玄关柜收纳系统和换鞋坐垫 可折叠入墙壁的床 小户型厨房 换鞋坐垫 艺术隔板将厨房隔离掩藏 目录 重庆本地知名楼盘看盘亮点分享 重庆万科亮点项目看盘亮点分享 重庆万科悦府项目营销经验交流 重庆万科亮点项目看盘亮点分享 悦府别墅——拉高拍低、大体量商业的高端社区——精致社区内景观+功能型户型设计展示+高赠送比例 锦程——高容积率城市核心区住宅项目——泛大堂+泛会所+成熟配套+高品质社区园林和立面+控制总价 万科·悦府：拉高拍低、大体量商业的高端社区 1：2或1:3 车位比 一期281