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中弘卓业集团有限公司拟以持有的北京中弘兴业 房地产开发有限公司 100%股权认购“*ST 科苑” 非公开发行股份项目 资 产 评 估 报 告 书 中联评报字[2009]第 70 号 中联资产评估有限公司 中联资产评估有限公司 二ＯＯ九年四月十二日 二ＯＯ九年四月十二日 中弘卓业集团有限公司拟以持有的北京中弘兴业房地产开发有限公司100%股权认购“*ST科苑” 非公开发行股份项目·资产评估报告书 目 录 评 估 报 告 声 明 2 摘 要 4 一、委托方、产权持有者及委托方以外的其他评估报告使用者 8 二、评估目的 13 三、评估范围与对象 13 四、评估价值类型及其定义 14 五、评估基准日 14 六、评估依据 14 七、评估方法 17 八、评估程序实施过程和情况 22 九、评估假设 24 十、评估结论 25 十一、特别事项说明 26 十二、评估报告使用限制说明 28 十三、评估报告提交日期 29 备查文件目录 31 中联资产评估有限公司 第 1 页 中弘卓业集团有限公司拟以持有的北京中弘兴业房地产开发有限公司100%股权认购“*ST科苑” 非公开发行股份项目·资产评估报告书 评 估 报 告 声 明 本资产评估报告，是在评估人员对纳入评估范围的全部资产、负 债进行了认真的清查核实、评定估算等必要评估程序的基础上作出 的，针对本评估报告，我们特作如下申明： （一）资产评估师在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法 规和资产评估准则，恪守了独立、客观和公正的原则，根据在执业过 程中掌握的事实，出具评估报告，并按照相关法律规定承担相应的责 任。 （二）资产评估师已根据评估准则的要求进行了现场勘查，对评 估对象的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象法律权属资料进 行查验，但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证；在 此已提请企业完善产权以满足出具评估报告的要求，并关注该事项可 能对评估结果产生的影响。 （三）资产评估师出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估 报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分关注评估报 告中载明的特别事项说明及其对评估结论的影响。 （四）资产评估师对评估对象的价值进行估算并发表的专业意 见，是经济行为实现的参考依据。评估报告及其所披露的评估结论仅 限于评估报告载明的评估目的，仅在评估结论使用有效期限内使用， 因使用不当造成的后果与评估机构及签字注册资产评估师无关。 中联资产评估有限公司 第 2 页 中弘卓业集团有限公司拟以持有的北京中弘兴业房地产开发有限公司100%股权认购“*ST科苑” 非公开发行股份项目·资产评估报告书 （五）资产评估范围与经济行为所涉及的资产范围一致，未重未 漏。 （六）评估方法选用恰当，选用的参照数据、资料可靠。 （七）影响资产评估价值的因素考虑周全。 （八）资产评估价值公正、准确。 （九）评估工作中，评估工作未受任何人干预并独立进行。 （十）本次评估人员与委托方及产权持有者均不存在利害关系。 中联资产评估