房地产投资第一章.ppt

第一章  房地产投资概述 一、房地产定义 房地产(real estate)是房产和地产的总称，是指土地、建筑物和固着在土地建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益. 内涵:房地产的物质实体、权益（所有权、使用权等部分产权和完全产权其价格不同）以及区位。 A、前两者是同等重要的 B、房地产是三者的结合，而区位对其价值作用是房地产所独有的 Location 、 Location 、 Location (香港地产商李嘉诚) 二、房地产的特征 1、物理特性 ? 不可移动性（Immobility） ? 异质性（Nonhomogeneity） ? 不可推毁性 (Indestructibility ） ? 寿命长久性 居住用地：70年， 工业：50年 教育、科技、文化、卫生、体育：50年 商业、旅游、娱乐：40年 综合或者其他用地：50年 2、经济特性 ? 稀缺性（Scarcity） ? 高价值性(High value) ?相关性（Coorelativity） ?外部性（Externality）外部效应：某个人一项经济活动给社会上其他成员带来好处，而自己得不到补偿，此时个人经济活动中所得的私人利益小于该项经济活动带来的社会利益，这就是外部经济（例如在房子旁种花、草、树、木）。 反之，私人成本小于社会成本为外部不经济（在房子旁建化工厂）。 ?易受政策限制性 ?保值增值性通货膨胀：即投入资金的增殖速度抵消货币的贬值速度。 房地产投资 一、房地产投资的内涵 房地产投资就是将一定的资金投入到房地产开发经营和中介服务等活动中，以期望未来获得更大收益的投资行为。 二、房地产投资的形式 1、房地产直接投资 （1）房地产开发投资 （2）房地产置业投资 2、房地产间接投资 （1）购买住房抵押贷款证券 （2）购买房地产开发企业的债券和股票 （3）投资于房地产投资信托基金 　房地产直接投资：投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作。 ①房地产开发投资，投资目的主要是赚取开发利润，风险较大但回报也较丰厚。 ②房地产置业投资，投资目的一是满足自身生活居住或生产经营的需要；二是作为投资将购入的物业出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。常获得保值、增值、收益和消费四个方面的收益。 　房地产间接投资：是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。 ①购买房地产开发投资企业的债券、股票 ②投资于房地产投资信托基金。投资者将资金投入到由职业投资经理管理的共同基金，用于购买、开发、管理和出售房地产资产赚取收入。优越性：以相对较少的投资持有多元化的房地产组合；有强大而稳定的分红潜力（来源于所拥有物业的经常性租金收入）；有机会得到资金增值；投资的流动性很好。 ③购买住房抵押贷款证券。银行将所持有的个人住房抵押贷款汇集重组成抵押贷款组合，每个集合内的贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者，投资者可间接获取房地产投资收益。 按房地产投资对象划分 土地投资：以开发、经营土地作为投资对象 房地产开发投资：以开发各类房屋、建筑物和构筑物作为投资对象。 房地产经营投资：房地产销售、出租、互换、信托、 房地产证券投资：房地产债券、股票、基金 房地产中介服务投资：房地产咨询、经纪、估价等中介服务。 房地产管理投资：房地产管理、维修、保养、服务  　　　（一）土地投资 土地投资是所有类型的房地产投资中收益最大同时也是风险最高的一种。土地投资的内容包括购买生地或熟地来建造房屋、购买大片生地以备未来的开发及转让、以及购买土地以待规划变更时升值等。 1．土地开发(土地银行家) 一般地，这些土地开发商在城市扩展的边缘地段购买毛地或生地，在对其进行一定程度的开发后，使其具备“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件，然后再分割出售、部分出售、部分自建或全部自建。 2．土地投机 土地投机是指土地投机商单纯为了获取土地升值而购买及持有土地，在能够获得足够的利润时将土地原封不动地出售。 土地银行家与开发商? 例如，北京某开发商A以20000元/平方米的地面价格从土地开发商手中购买了一块具备“七通一平”