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店铺选址要领 人流量 我们在选址过程中就必须先给自己所加盟的品牌作一个定位的分析（品牌的产品定位包括风格和价格两个方面。不同的产品定位就决定了不同的顾客群体定位，而顾客的定位主要包括年龄、收入、学历、职业等。）再去寻找主流人流量与我们品牌定位相符的街区。 还要考虑到该部分人流的行走目的是什么。 租金 要领一 租金调查才可靠 按照商铺的抬价逻辑,提高租金报价抬高售价是手段之一。那么,买铺首先应该去了解的应该是这间商铺真实的租金。 一般情况下,可以先去做同地段同业态商铺的租金调查,如果多个铺面租金与卖家报价相当则真实性较好。 但是也很有可能同地段商铺的租金掌握在同一卖家手里,对买铺人来说租金的调查难度较大,调查范围也更广一些,可以涉及到周边更多的商铺,同时买铺人就必须了解自己即将买的这间商铺未来能够获得的业态经营利润是多少。如果利润能够支撑租金,那也是值得购买的。 要领二租金也有成长性 租金的成长性相对较复杂,对于大多数没有长期接触市场的购铺者来说比较不好判断,它跟区域的商业价值、发展规划;商铺的位置、产品设计、体量;包括交通的便捷性、通达性等需要参考的因素较多也复杂,建议购铺者多留心上述几点,应多向业内人士咨询辅以判断。 要领三商业街并非包治百病 对于投资者来说,开发商的招商只准成功,一旦失败就痛不可耐。投资客刘大爷正是如此,早年花了20万投资新城市广场一个铺位,现在即便他降价以18万的价格想要出手,却因为商场空置多年、毫无收益、根本无增值、更无人敢接手,他的这次投资别说赚钱,想要收回成本都难。 因此投资者在购买商铺时切莫被开发商宣传“某某某品牌会入驻”就一叶障目,如若是有许多招商成功先例的开发商还可以放胆姑且一试,否则还是自己多考察一下商铺周边的具体情况,判断所谓的品牌有无可能入驻才是。 要领四认清“包租”真相 实际上,据记者调查发现,承诺包租的项目往往签订合同年限不会超过5年,大多在3年以内。 对于投资者来说,冲着“包租”买铺子,需要分析的是3年以后其宣传的租金是否能真实被市场所接受,否则包租期满之日就是被打回原形之时。 要领五多方收集资讯 买铺人还应善于收集资讯,而并不仅仅将视线停留在那些早已被炒热的热点项目上。关注新的政策和规划,许多机会也就隐藏在海量的资讯里。 资深的商业地产投资者均认为,商铺是淘出来的,在购铺前,至少需要进行长达10余日的市场调研,包括区域、地段、现有业态、人气,以及商业地产涉及到的提带率、落客点等几十项指标的研究。这也非常考验投资买铺人的专业度。 　　选店不能凭感觉，必须要用数字说话。选大店还是选小店，选旗舰店还是形象店，都要计算成本，做生意挣钱才是硬道理，当然不能亏本赚吆喝。黄金地段的商铺显然会租金高，客流量少的地段商铺租金自然会低，关键要看商铺的“利租比”。如果商铺的利润/租金大于一，我们还有钱可赚，小于一就是亏本买卖，必须放弃。选店不在于大小，而在于利润。 　　由于繁华闹市一般来讲小铺面紧俏，很是抢手，租金也随之水涨船高；相对而言，上百平方米的大商铺却因滞租而身价下跌，在这种情况下，我们可以组团出击，以团体租赁的方式租下大商铺，然后再进行分割，这样摊下来的租金相对就会少些。 　　三比 　　一般来讲“客流”和“财源”是相辅相成的。房租业有句名言，“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。有人说地段决定了客源，川流不息的人流就是潜在的客源，因此在繁华地段开店，成功的概率往往比普通地段高。但是普遍性中也有特殊性，并不是所有的“黄金市口”都一定赚钱。关键要比较“利租比”，要看得远一点，现在的城市日新月异，由于市政规划变动，热闹的地段也可能变成冷僻之地。所以，我们选店必须多了解、多选择、多比较。 　　分析比较商铺租金的性价比是选店至关重要的程序。因为不同地段、建筑物结构的店面，租金会有很大出入，表面上看同样大小的商铺能相差几倍，但我们不能仅看最表面的租金价格，而应考虑到性价比问题。也就是说，必须要考虑“利租比”这个因素。 　　同时，我们也应该因品牌特质选店，注意我们鞋品牌的定位和消费人群，不能单看地段、门面大小和租金。对比筛选，具体问题具体分析，学好鞋店选址“三字经”才能提高选中“优质鞋店”的命中率。 选择合适的店面对于零售和服务企业至关重要。找到一个理想的店面，你的开店事业也就等于成功了一半。那么如何才能选好理想的店面？ ????????第一步：选好地段。 ????????1、人流集中区是首选。川流不息的人潮就是潜在的客源，只要你所销售的商品或者提供的服务能够满足消费者的需求，就一定会有良好的业绩。所以在车水马龙、人流熙攘的热闹地段开店，成功的几率往往比普通地段高出许多。 客流量较大的地段有：城镇的商业中心；车站附近；医院门口；学校门口；人气旺盛的旅游景点；大型批发市场门口。 ??????