德胜中央城定位思路.ppt

商业类型 1 主题性休闲购物中心 以主题专卖店形式为主 打破传统百货布局形式，不以性别作为业态分割 以明确的功能主题为线索，提供良好的购物体验 以“主力店+品牌专卖店+餐饮休闲娱乐”等业态为主 业态分布构想 2 业态组合构想 3 品牌专卖店：树立购物中兴形象档次 餐饮休闲娱乐：汇聚人流，吸引人气 主力店：吸引人气，丰富购物中心业态 业态功能组合 4 项目定位建议 探讨的方向—— 快速拦截的潮流前线…… 娱乐休闲的汇流总站…… C.时尚休闲的购物中心…… 定位为“潮流前线” 潮流前线主要定位于年轻人群，以服装、鞋帽、箱包、饰品等业态为主 方案评判 本项目大体量改做潮流前线，在规模上具有一定优势； 本案处于闹市区，自身聚客力较强，能够吸引大量的外来人流； 需要成熟招商团队进行运作； 补充核心商圈业态，自然融入核心商圈； 潮流前线需要的铺面展示面好，铺型规整； 铺位数量大，需要的客户数量多，广告投入量要大； 特色鲜明的定位，给项目新的亮点； 若招商经营不利，将对公司的声誉产生负面影响。 从经营的角度 对整个项目的影响 从销售的角度 评判结论：主要优势在于铺面小、总价低，但在招商率、后期运营及对整个 项目影响方面都存在较大风险。 市场空间较大 评判结果： YES 方案评判 市场上同等定位产品较多，市场空间较小； 对通风、排油烟、电力功率等要求较高，同时经营行政审批难度较大。 去化速度可能相对慢些； 租赁期长，租金低，市场回报率难以支撑高售价。 品牌餐饮娱乐商家形象好，给项目增色； 聚客能力强，给项目带旺人流； 从经营的角度 对整个项目的影响 从销售的角度 评判结论：优势在于聚客能力强、能聚人气；劣势在于销售门槛高影响销售速度。 市场竞争激烈 评判结果： NO 定位为“餐饮娱乐街” 集合各种民族风味、中西特色美食类的中小型品牌商家和娱乐KTV、桌球城、电玩城等，将其打造成中心城区美食娱乐消闲的一个好去处，并成为的人气中心。 方案评判 餐饮、购物、休闲均可，业态更丰富，经营更灵活； 需要后期长期的经验管理； 面临人民路的激烈竞争； 定位于购物休闲中心，易塑造高品质包装风格，利于销售； 需要品牌商家的进驻，前期招商直接影响后期的销售； 品牌商家聚集，提升整个项目形象以及发展商知名度； 购物中心微型化模式，各业态完美融合，互相促进，实现共生共荣。 从经营的角度 对整个项目的影响 从销售的角度 评判结论：最大的威胁在于面临人民路商业街的直接竞争，市场空间较小 经营/销售有激烈竞争 评判结果： NO 定位为“购物休闲街” 方案对比分析 提升项目的人气和形象 带动项目人气 提高项目的形象 对项目和发展商的影响 一般 售价、销售量等方面风险都较大 ， 市场空间小 时尚旗舰店中心 方案C 勉强 实现迅速销售难度较大 市场空间小 餐饮娱乐城 方案B 优秀 单铺容易销售 市场空间大 潮流前线 方案A 综合评价 销售SWOT分析 市场环境 定位 方案 通过对比分析，我们认为方案A—潮流前线，为本项目最佳方案！ √ 销售模式分析 销售方式 特征 优劣势 适用性 直接销售 将商铺分割销售给业主，让业主自主经营 优势：发展商无后顾之忧； 劣势：住宅式销售，产品无溢价能力，价值较低 适用于成熟商业区域的街铺销售 带租约销售 采用先招商后销售的模式，投资者购铺即获得租约，即买即得租金，租金根据实际租约，由承租商户支付 有利于树立客户投资信心，但操作周期较长，且前期租金不高，无法达到较理想的投资回报 体量较小，且位于中心地带的商业项目，多用于社区商业，开发商对资金回笼压力不大 返租销售 开发商在商铺销售同时和投资客户签约委托经营管理合同，按一定比例一次性支付3-5年或每年返还租金收益，以收回经营权 返租的租金收益较高，且保障了前期的投资回报，对开发商而言有利于实现统一的经营，但会在租约期满后产生实际租金和返租期不对等矛盾 对于商业未成熟区域街铺，或是需要实现统一经营的商铺 返租模式操作示意 商铺销售 签订委托经营合同 委托经营管理 投资客户与发展商签定销售合同同时，签定“委托经营协议书”，同意将物业以约定期限租给发展商统一经营。 发展商以一定的比例支付租金，租金收益可直接在购房款中抵扣。 发展商 经营管理公司 投资客户 经营物业统一 招商、运营 获取租金回报 * 2011 巢湖 * 德胜·中央城项目商业 定位思路及操作建议 本报告的指导思想 本报告旨在通过对市场的调研的基础上，依据本司商业操盘的经验和认识，结合[项目]所处的地段位置及产品规划特点，为项目的定位及营销提供准确的方向和行之有效的执行思路。 居巢区基本情况 居巢区经济状况 居巢区2010年GDP达到97亿元，年均增长速度保持在12%左右，处于平