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浩旺集团关于提升产业地产价值分析和运营模式 对于城市发展的分析 　　什么是城市发展？城市发展是产业地产价值提升的前提，简单点说城市发展主要包括两个内容：一是产业规划分析；二是城市规划分析。产业规划分析跟城市规划分析对于具体的产业地产项目分别有不同的作用，可以说是产业规划对产业地产是一个牵引作用，整个城市规划对产业地产起着约束的作用。产业地产跟其他的产业地产或者是住宅类产品不太一样，它本生有一个集群效应，所以从宏观到微观来讲，从城市发展到具体的规划分析和具体的项目有一个指导分析的作用，反过来这种产业地产的效率也在对于产业规划以及城市规划进行不断的反馈。具体来说，产业地产很多项目可能各位优秀的企业家都碰到过，在很多指标不明确的情况下已经开展了各种各样的工作，最后通过调规来调整指标，这就是产业地产一个最大的不同地方，可以对城市规划甚至产业规划产生反作用的影响。 　　城市发展分析里的双胞胎姊妹，产业规划和城市规划，有些城市是把产业规划和城市规划合在一起的，有些是分得比较清楚。经历了三个阶段：第一个阶段，双胞胎姐妹彼此扶持；到了中间这个阶段相互扶持；现在产生一个新的阶段就是产生一体。首先要考虑到产业规划、城市规划的融合，在具体项目里也要考虑到产业的发展和城市功能实现这两点相结合，构筑宜居、宜商的发展格局，这是近几年对城市发展的一个阶段。产业规划也有很多解释，其实没那么复杂，产业规划其实告诉你到底要发展什么、怎么发展的问题。对于客户来讲，要协助他们向咨询阶段完成这几个方面的产业规划研究。第一个该区域的产业发展战略与目标，该区域产业结构及产业链，该区域产业现状分析以及该区域产业发展政策。比较常用的方法一个是多纬度论证。首先是经过各个方面的解读，包括一些经典案例的解读，然后了解该区域的条件或者相关的信息，首先要找到产业池在哪里，在这个研究里我们也重点防范四个问题：一是区域产业目标，区域产业目标要跟整个项目的产业目标相匹配。比如说最早成都大家提过这个概念，叫做花园城市。如果在整个区域里把重污染、重加工企业放在这儿肯定是不适宜的。还有就是产业链的发展顺序，这本身与产业地产内生的开发顺序有关，最后就是要评估一下利益风险。二是分析客户需求。对于产业地产项目来讲，其实政府的需求很明显，就是促进区域发展、就业、税收，但是对于运营商来讲需要考虑的就不一样，需要什么样的终端客户，它是什么样的类型。在发展中的企业来讲需要的是加速型的产业园区，到了最后可能就是需要配套非常完全的、服务非常周到的工业园区。所以个不同阶段的终端企业对于产业园区的要求也是不太一样的，这需要我们做详细的市场调研。过了这个阶段以后，通过与服务机构合作，会有大量的信息来源，这个时候需要进行一些梳理，不是说产业地产里东拼西凑把东西装进去，产业地产就能够存活了。产业地产里招商是一个非常核心的问题，到底我们的潜在客户在哪里需要进行梳理，要不然到最后这个项目很难成功。 　　城市规划分析，说简单一点重点要解决空间资源如何配置的问题。在城市规划里重点解决以下内容：控规、土地政策。首先是选址论证，选址这个阶段非常重要。选址我们通常用的是SWOT分析法，对于产业地产来讲，机会和风险从三个内容非常重要。一是交通。做产业地产不考虑交通真的不太适合。二是土地政策。现在各地政府对土地政策发生了很大变化，比如有一些是把税收加在土地里面，有一些是对你的就业有反作用。三是产业政策。如果能利用这些产业政策帮助我们在这个区域能够有兴趣来参与产业地产提升终端客户吸引力，产业客户是我们必须掌握的一点。对于自身的能力来讲，到底有多大的招商能力、运营能力、融资能力是决定产业地产项目是否顺利推进的关键。 　　用地分析，根据我们这么多年的研究，可以把产业地产分成两个大的：一个是综合类园区；一个是专业性园区。用地分析第一步就是要梳理场地条件，在拿地之前，对于场地里拆迁的地址，周围产业，还有没有敏感的设施，都要进行全方位的对比，如果有些场地条件不太适合做产业地产的话这个选址是值得商榷的。再就是进行体量测算，首先我们要进行业态规划，就是这一块地里你作为哪一级的，什么样的园区，到底要装什么东西需要仔细算一算帐，不同的业态最后呈现的利润也是不一样的。紧接着就需要对各个板块的业态内容进行一个强度测算，每一种强度都代表了一种规律，比如有一些业主拿了一些地，对70%这一块非常跟兴趣，我要做到5.0、6.0，实际上做出来以后也是死，因为它已经脱离了产业地产相关的配套业态规律，最后做出来的东西是很难被市场所接受的。 构建适宜的运营模式 　　作为运营模式怎么样让产业地产为你赚钱。现在通过大量的研究显现了一些案例，发现其实对产业集团来讲，它的运营模式主要分为三种，当然这里面也有不同的组合。 　　第一种就是土地运营。运营方式就是主力企业带动土地第二级开发，这是一