房地产估价方法--假设开发法质疑与创新.pdfVIP

房地产估价方法 ——假设开发法的质疑与创新 (张惠明张晓恩) 摘要：为迎接我国房地产估价大数据时代的到来，去年10月和今年8月，中房学和 中估协在北京分别举办了“挑战与展望：大数据时代房地产估价和经纪行业发展”年会和 “大数据在不动产估价领域应用”研讨会。开启了房地产估价中积累的大量沉睡的数据将被 发掘、集成与利用和执业机构及人员创新思路、应对挑战、开拓业务的新时代。对此，笔者 认为：大数据在不动产估价领域的应用，不仅要理解为对估价相关大数据的提取、整理、汇 总、分析，制定准确的估价数据标准并定期发布，为估价行业提供参数支撑和服务水平等， 更重要地应当理解为剖析原有房地产估价方法，是否与大数据时代的到来，存有不相适应的 地方或瑕疵，以及需要探讨创新的空间。这是大数据时代形势所逼，行业发展客观要求。本 文针对房地产估价方法一假设开发法的质疑，创新提出了拥抱大数据、应用大数据的“打包 式”假设开发法的改良估价方法，供同行共讨。 关键词：房地产估价方法假设开发法质疑创新探讨 质疑与分析 我国《城镇土地估价规程》和《房地产估价规范》)规定，待开发房地产项目等经营性 用地出让地价估价方法，一般选用的是假设开发法(又称剩余法或倒算法)。即：出让地价= 待开发完成后的房地产价值．房屋建安成本．开发前期费用．开发管理费用．地块内公共基础、 配套设施建设费．专业费用．投资利息一开发利润．销售费用．销售税金．购地税费。 这种传统的以未来预测现在的估价技术思路和以倒算价格的剩余来预测将来开发完成 后的房地产价格，并确定现在时点的土地出让价格的估价方法，有两点明显瑕疵或弊端： (一)待开发的房地产价格估价不科学、难预测 待开发房地产项目周期一般在三年左右，大宗项目要近十年，而现实中待开发的房地产 价格半年也难预测，何况时间更长。这种开发周期长，时间跨度大，市场不稳定，难以预测 未来价值或没有标准衡量，多评少评一个样的预估方法，既不科学，也不严肃，更不合理。 其估价结果当然也不准确。诚然，在实施假设开发法20多年的初期，因估价当事双方比较 理性、诚实、遵规，待估价格也较能真实客观地反映当初时点行情。但随着估价行业的不断 发展、地位的不断提高和某些估价机构人员围着委托人“转”的评估行为“潜规则”现象的 产生与“老练”，假设开发法估价方法被一些“非理性人”冠冕堂皇地利用摆设了。假设开 发法表面上没有违背估价规则，但存有违背常态的以过去预测未来的自然经济规律的质疑。 理论上缺乏立论依据，实践上没有可比标准，且易产生不正之风和腐败行为，应当唯物辩证 法地扬弃。再者，任何一个方法规则乃至法律，都有其时代性和局限性，况且该估价方法有 其巨大不确定性特点与弊端，更应因势利导创新求变。 C-)房地产开发项目利润或利润率参数应用不透明、没_底气一 开发商因商业秘密为由，一般不提供真实开发利润等基础信息数据，因而估价师在采用 利润及相关利润率的参数测算时，不透明、没“底气”，凭经验、“毛估估”，其估价结果 同样也不科学难准确。 (三)由于上述两点韵估价数据不确定，理论不科学，逻辑不严密，思路不对头，无 规律可循等弊端或瑕疵，从而直接或间接地影响或误导了出让土地底价和待开发完成后房 价的确定，与客观公允的市场价格的估价要求极不相称 这是估价行业的悲哀，也是房地产估价师都心知肚明最不愿意看到，但又没有新的方法 替代的结果(下述评估公式中的其他参数，估价师较易把握，估价结果影响不大，故略)。 本人已从事土地管理工作近30年，实践中悟刭，我国房地产价格暴涨过猛和地价溢价过高 “地王”频现的结果，也许与假设开发法的估价方法，会诱导地价“做多偏高”和土地“价 高者得”认“钱”不认“人”(房地产开发资质)制度缺陷有关。实践中估价师也有同感。 这也是笔者提出对现行假设开发法的质疑和需要唯物辩证法扬弃创新探讨的理由。 当然，我国现有房地产评估与国际相比，起步较晚，时间不长，加上我国是土地公有制 国家，与国外大多私有制国家且房地产价格相对平稳，待开发后的价格和利润等参数相对准 确相比，我国沿用陈旧的不动产假设开发法的估价方法，显得有些苍白、窜强、别扭。这种 假设开发法估价，在房地产发展初期比较实例或交易案例极少情况下，较能起到先管住(评 估起动)后管好(评好)的作用。与我国现行的商品房预售制度一样，具有鲜明的时代特征。 (预售制度是在我