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房地产税评税中的一致性标准初探 (宋祥来) 摘要：一致性标准是房地产评税工作应该遵循的重要原则，其本质是保证市场价值相 同的房地产受到同等的课税待遇，并以此保证房地产税制本身的公平和公正。目前我国的房 地产税模拟评税试点工作正在全面推开，评税技术和信息管理系统建设取得了很大的进展， 部分城市的评税试点成果已实际用于房地产流转税的征管实践。本文在借鉴国际经验的基础 上，提出评税一致性标准的定义，讨论了该标准在我国的评价方法、实施条件和具体程序， 以期为房地产评税工作走向深入提供启示。 关键词：房地产税；评税一致性标准；评价方法；实施程序 一、评税一致性标准的含义 房地产评税是房地产计税价值评估的简称，即以课税为目的的房地产评估。遵循一定的 原则，按照一定的程序，采用适宜的方法，在综合分析房地产价格影响因素的基础上，对一 定行政区域内所有应税房地产在评税时点的计税价值所进行的估算与评定活动，称之为房地 产评税[1]。根据实施方式的不同，又有批量评税和个案评税之分。对数量巨大、建筑结构 较为简单、同质性较强的房地产(如住宅、公寓等)，一般以批量评税为主。 房地产评税是房地产税制改革持续推进的技术基础，评税工作的公平、公正和公开， 是房地产税制良好运行的保证。与商业性房地产估价活动对评估结果的要求不同，房地产评 税活动追求应课税房地产公开市场价值基础上的税收待遇公平性，要求评税区域内应课税房 地产的评税价值与其公开市场价值保持固定比例；商业性估价则取决于估价目的及委托人的 要求，一般要求逼近估价对象的公开市场价值。 评税一致性标准(Assessment Uniformity)是国外实施房地产税的国家和地区维护税负 公平、监控评税质量的重要标准之一。该标准要求在某一时点下，评税区内的任一宗房地产 的评税价值与其公开市场价值之间保持一致的比率，即按市场价值衡量的房地产税负水平应 保持一致，体现了等价房地产承受等量税负的公平原则。 (一)评税一致性标准中的价值定义 MarketValue， 在房地产评税活动中，有三类不同的价值定义，分别是公开市场价值(Fair 简称FMV)、评税价值(AssessedValue，简称AV)和结算价格(SettlementPrice，简称SP)。 FMV是指房地产的买卖双方在非受迫或冲动状态下达成交易的价格，国际评税官协会 (IAAO)将其定义为“了解房地产的合适及可能用途的买卖双方，在公开的市场上进行公 平交易时最可能形成的价格”。所谓评税价值，是指评税机构根据评税规则计算得出的以房 地产公开市场价值为基础评估价值。结算价格是指房地产市场上的真实成交价格。 (二)三者之间的关系 496 在房地产市场发育较为成熟的国家或地区，充分的市场竞争使得房地产结算价格接近其 公开市场价值，但买卖双方对房地产市场的了解程度、交易心态、议价能力等对交易价格的 影响较大【2】。房地产评税价格以公开市场价格为基础，因此市场结算价格成为房地产评税 工作的重要数据来源。 从目前的理论探讨和评税实践看，我国房地产税改革的基本思路是对包括住宅在内的应 税房地产征收保有环节的财产税，属于按价值计征的从价税(AdValoremTax)。价值高的房 地产承担更多的税负，也符合一般财产税理论中的“受益原则”。房地产的公开市场价值是 衡量房地产税负能力的重要标尺，只有高质量的评税工作才能维护房地产税的公平和公正。 在实际评税工作中，公开市场价值难以获取，或获取成本太高，往往通过修正和调整房 地产结算价，得到其公开市场价格，再根据已确定的评税比率(公开市场价值的百分比)， 得到评税价值。简单的说，房地产评税活动最终是通过市场结算价格取得公开市场价值，再 通过一定的统计检验手段将公开市场价值转变为评税价值。在这一过程中，需要应用评税一 致性准则。 (三)一致性标准的评价方法 评价房地产税的评税质量是否满足一致性标准，主要通过比率研究(Ratio Study)进行， 一般指评税价值和公开市场价值的比率。由于公开市场价值