新国五条税收政策对房地产市场影响分析_卢新海.pdfVIP

专题：“新国五条”述评 CHINA REAL ESTATE “新国五条”税收政策对房地产市场影响分析 卢新海 万凯 华中科技大学国土资源与不动产研究中心 由于房地产价格主要是由供求关系决定，而 2006 年7 月26 日，国税总局发布《关于住 税收政策能够通过直接影响房地产的开发、购买 房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》， 成本来引导供给方和需求方在市场中的行为，因 从8 月1 日起，各地税局将在全国范围内统一强 此，税收政策在房地产调控中发挥着十分重要的 制性征收二手房转让个人所得税。二手房转让个 作用。2013 年国家继续实行从紧的宏观调控政 人所得税由此开始强制征收。 策，3 月1 日国务院颁布 《国务院办公厅关于继 按照《个人所得税法》规定，财产转让所得适 续做好房地产市场调控工作的通知》，要求完善 用比例税率，税率为20% 。但是在实施过程中，如 稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购 果售房人能提供合法有效的原购房发票及合理 房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性 费用票据，个税须查账征收，为转让所得的20% ； 安居工程规划建设、充分发挥税收政策的调节作 若不能提供上述票据，则按二手房售卖全额的 用。要求“税务、住房城乡建设部门要密切配合， 1%～2%征收。所以，实际情况是纳税人一般都 对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通 会选择按照全额的 1%～2%缴纳个税。此次“新 过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋 国五条”细则明确规定：“能核实房屋原值的，应 原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。 依法严格按转让所得的20%计征”。 国务院此通知一经发出，立即引发了社会的广泛 可以看出，按照20%计征二手房转让所得税 关注。 这个政策其实是早就有的，并不是全新政策，只 一、按 20% 计征二手房买卖个人所得税的 是多年来一直没有严格执行，而这次只是重新明 政策背景 确提出。既然不是新政策，为什么一直得不到严 税收调控政策通过影响房地产市场供求双 格执行？其主要原因就在于对于二手房买卖的 方的行为来调控市场。对于出售自有住房缴纳个 “差额”不方便估算。比如，自建住房在买卖过程 人所得税一直是政府调控房地产市场的重要 中缴纳差额的20% ，卖房者会夸大其建造成本以 手段。 及装修费用来避税。同时，由于税务等相关部门 2005 年 10 月11 日，国税总局发布《关于实 信息系统建设跟不上，对所有二手房转让差额进 施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》 行核实会造成大量人力成本。当然，也反映了一 (国税发[2005]156 号)，文件正式明确了个人买卖 部分地方政府“就低不就高”的心态。 二手房必须交纳个人所得税。文件规定，在办理 中央政府之所以重新提出并要依法严格转 二手房过户时，要做到各税统管，不能只负责征 让20%计征，表现出了政府直接打击房地产市场 收契税，其他税种如营业税、城建税、教育费附 的投机性需求的决心，传输给房地产市场一个明 加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进 确的信号，那就是对于房地产市场的严厉调控还 行征收。 将继续。 輱輥 专题：“新国五条”述评 CHINA REAL ESTATE 二、按 20% 计征二手房买卖个人所得税政 格，Ri 为住宅持有期内的各期租金收益，i 为利 策的经济学分析