公寓产品定位.pptVIP

Part3.初步定位 调研结论 初步定位 户配比建议 产品意向 从市场层面看：邢台商住公寓供应量较大，同质化较严重，主要依托于城市核心区，年去化约13.5万平米，而度假市场处于萌芽阶段，仅一个项目有度假公寓，销售情况欠佳，主要在于①景观资源不够强势②产品打造的度假感较差③50平米开间为主力，80平米loft为次主力，面积相对偏大，户型设计一般④休闲娱乐配套较少； 从客户层面看： ①客户置业心理诉求基于向往休闲度假类第二居所的需求； ②客户置业目的依次是：度假+商务、度假+养老、度假、度假+投资、商务+投资； 从本体层面看：本案公寓地段及周边商业配套尚不成熟是明显弱势，但交通通达性较强，且未来具备“温泉+大元文化城+休闲配套”等优势，发挥优势，弱化劣势，构建具有差异化的核心竞争力项目才能成功突围； 调研结论 邢台大批量商住公寓集中在城市核心地段，且供应量大，去化速度一般，竞争惨烈， 本案做以投资型为主的商住公寓风险较大 基本结论一： 结合市场角度看： 基本结论二： 在区域成熟度较差，自身度假景观资源不够强势，大元文化公园等相关配套未成形的时间阶段上，本案先期开发公寓类产品存在一定风险 结合区域价值与市场分析的综合角度看： 基本结论三： 本案要避开同质化竞争，充分发挥本体休闲度假属性，做度假类产品为主，符合客户需求趋势，存在一定发展机会 结合市场、本体、客户角度看： 基本结论四： 结合综合因素，从本案发力点来看： ①放大环境资源价值 ②构建自身生活娱乐配套 ③打造具备特色的差异化度假类产品 是本案的核心发力点！ 初步定位方向 基于公寓的市场、客户、本体结论 邢台首席长在公园里的 天然养生温泉寓所 市场定位 苑 园 庭 居 公园 游乐 购物 构建四重价值体系 庄园 林荫 景致 温泉 运动 飨友 露台 空间 养生 客户定位 他们是事业上的完美主义者，家庭的顶梁柱，工作繁忙，身心疲惫 他们崇尚生活的品质和品位，追求健康、休闲、养生、会友的场所 他们更需要一种自然、自由、自在的生活方式和无线延展的生活空间 追求身心放松的休闲型买家 形象定位 养生别院 心灵驿站 产品定位 会呼吸的阳光温泉寓所 目前地段较偏，周边环境资源和休闲娱乐配套还不完善； 控制公寓的面积及总价； 户配比方案 户配比建议 南北向楼座排布建议： 1、将电梯、楼梯间、设备间等均放置北向 2、北向放置30-40开间 3、南向放置50-60一居室，保证南向采光 4、边角放置70-80两居室，保证南向采光 走廊 走廊 东西向楼座排布建议： 1、将电梯、楼梯间、设备间等均放置东向 2、东向放置30-40开间 3、西向放置50-60一居室，可观大元文化公园景观 南北向楼座示意 东西向楼座示意 产品意向 建筑长在园林中，园林衬托建筑的挺拔，建筑与园林和谐统一，完美融合 水的灵动，让建筑仿佛浮于水面，玲珑剔透 建筑张扬个性，注重阳台的内在功能和外在形态 首层半架空大堂，可作为园林泛会所 首层大堂 开敞通透的空间，更多的接收阳光，亲近自然 无限放大空间感与景观的穿透性 户型参考 开间户型参考 面宽保证在4米以上 家庭厅与卧室联动，空间开敞 景观阳台，室内延伸到室外，亲近自然 景观露台，联动室内外空间 360度景观及阳光入室内 动静分区合理 户型参考 60平方米左右度假型一居室户型更注意阳台的处理手法： 尽量多的赠送面积，使一居室户型得到最大性价比； 同时注重室内空间向室外空间延伸，使一居室面积从感官上得到放大； 做足观景面宽，提升度假感； 户型参考 户型布局（以60㎡单体为例给出设计建议） 室外露台、 泡池及早餐台 起居室 主卧及主卫 泡池 厨房 7.5m 户型参考 送一半面积 面积全送 大观景露台 面积全送 80左右平方米两居室户型建议 此户型有较大赠送空间，空中花园、飘窗的大量设计，大幅度提升产品性价比； 室内南北贯通，可观看两面景观，空中庭院使室内空间得到延伸，提升项目价值感和度假感 户型参考 THANKS！ 提 案 方： 北京盛同華遠房地產投资有限公司 日 期： 2013年6月 谨呈：河北盛都房地产开发有限公司 Hebei Sheng Real Estate Development Co. Ltd. 邢臺百泉灣項目公寓部分市调報告 报告框架 Part1. 市场分析 Part2. 客群分析 Part3. 初步定位 Part1.市场分析 商住公寓市场概述 重点竞品分析 本案 核心区域 边 缘 区 域 商住公寓产品分布 绝大多数集中在核心区域范围内，横向分布在中兴大街沿线，纵向分布在新华路及邢州路沿线的商住公寓。 核心区，主要是依托核心板块交通条件，人流量，以及成熟的商业氛围，看好其投资价值的商住公寓。 边缘区，主要是依托环境资源和酒店休闲配套的度