地产质量控制之_项目投资建设可行性论证报告.doc

程林庄项目可行性分析报告 河东区区域概况 河东区位于天津市区东部，因地处海河东岸而得名。河东区现有居民65万人，占地40平方公里。12条道路；近年该区兴建的中山门蝶式立交桥、东兴立交桥、李公楼立交桥、十一经路立交桥、顺驰立交桥以及富民立交桥等大型桥梁，使该区的交通优势明显增强。 23.18%，人均占有绿地面积达2.98平方米，绿地率达6.79％。目前该区供热面积总量达394万平方米，热化率达60％。增长率（%） 施工面积 （万平米） 1783.00 1863.48 2135.56 14.6 住宅 1582.15 1590.62 1746.13 9.8 办公楼 56.23 80.34 96.29 19.9 商业营业用房 98.02 163.75 226.72 38.5 其他 46.60 28.77 66.42 130.9 竣工面积 （万平米） 583.51 690.48 746.44 8.1 住宅 532.63 626.63 673.00 7.4 办公楼 15.24 10.64 8.11 -23.8 商业营业用房 24.98 46.06 56.23 22.1 其他 10.66 7.15 9.10 27.3 商品房 销售面积 （万平米） 391.76 537.48 564.00 4.9 住宅 378.34 514.59 538.26 4.6 办公楼 3.44 5.45 6.94 27.3 商业营业用房 9.01 17.31 17.76 2.6 其他 0.97 0.13 1.04 700.0 从上表中可以看出来，近几年住宅上市的供应量增长比较稳定，相对于需求来说，总体上还是供给大于需求。但是从今年上半年开始，由于全市大范围的拆迁、海河改造，河东又是其中之重点，导致需求量直线上升。预计天津市场整体还会因为持续大幅度拆迁，而在一段时间内持需求大于供给的状态。 各区市场销售对比 区域 南开 和平 河西 河东 河北 红桥 2001 97.3 16.3 94.9 84.1 109.7 103.4 2002 81.5 20.7 104 103.9 82.7 54.8 增长率 -16% 27% 10% 24% -25% -47% 从上表可以看出，2002年比2001年河东区商品房销售增长了24％，说明河东区房地产开发拥有很好的发展势头，市场需求增长快速，市场容量较大。根据政府规划，03-05年河东区拆迁面积将在193万平方米，由此推算河东整体市场还将以大幅度销售增长率维持房地产发展的势头，此时继续入市，还将保持上升空间。 河东区03年三季度市场状况图表分析 单位：平方米 供应量 本期新增供应量 本期销售量 面积 比例 面积 比例 面积 比例 均价（元） 商品房用途 普通住宅 1706672.9 89.8％ 329941.83 94.5％ 475256.14 97.9％ 2716 别墅 10329.86 0.5％ 0 0 1455.24 0.3％ 4554 办公用房 7513.65 0.4％ 0 0 0 0 0 商业用房 168001.25 8.8％ 19188.76 5.5％ 7893.83 1.6％ 5313 工业用房 0 0 0 0 0 0 0 其它 8520.2 0.4％ 0 0 785.32 0.2％ 1920 从上表可以看出，普通住宅不论是供应还是销售，都是市场的绝对主流，呈供销两旺状态。从办公用房销售量为0、商业用房销售量1.6%上可以看出该区商务商业市场极不成熟。住宅市场比较成熟，但商务、商业市场还有一定的开发风险。 单位：平方米 供应量 本期新增供应量 本期销售量 面积 比例 面积 比例 面积 比例 均价 （元） 住宅单价 2000以下 182334.44 10.7％ 0 0 69070.42 14.5％ 1776 2000－2500 328549.95 19.3％ 22258.82 6.7％ 104521.79 22％ 2311 2500－3000 562472.57 33％ 173326.75 52.5％ 177999.47 37.5％ 2758 3000－3500 386860.88 22.7％ 69670.78 21.1％ 81654.4 17.2％ 3239 3500－4000 106378 6.2％ 24983.29 7.6％ 26632.34 5.6％ 3657 4000以上 140077.04 8.2％ 39702.19 12％ 15377.72 3.2％ 4803 从上表可以看出，普通住宅的低价房求还是大于供的，3000元以上的中高档住宅，呈供大于求状态，但3500-4000元的中高档住房因为供应