选址。。.docVIP

一、 选定经营场所 选址就是店铺位置的选择、确定。对有店铺零售商来说，店铺选址是非常重要的。因为，顾客选择商店进行购物时，店铺的位置是所考虑的最重要因素，同时，店铺的空间位置也是形成差别化甚至垄断经营的重要条件。零售经营者可以随时改变他们的价格、商品组合、服务内容与促销手段等营销组合要素，而店铺的位置一旦决定就很难改变了，因此，占据优越的店铺位置是获得其他竞争者不易模仿的竞争优势的重要途径。另外,经营休闲食品在菜市场、学校、公交车站、大的超市卖场等地方都是很不错的地段。 ? 广开渠道寻找商铺：现在有许多创业者喜欢通过报纸广告、房屋中介、房地产交易会、互联网等了解商铺信息。其实，商铺市场有个“2：8法则”，即公开出租信息的店铺只占总数的20％，而以私下转让等方式进行隐蔽交易的却占80％。所以，寻找商铺一定要广开渠道，可以到目标商圈去实地询问商家是否有店面转让或者出租多管齐下才能快速找到店面。 ? “客流”就是“钱流”：商铺选址一定要注意周围的人流量、交通状况以及周围居民和单位的情况。对经营商铺的创业者来说，“客流”就是“钱流”，千万不要因为怕竞争而选在偏远地区。其实，商业区店铺比较集中，反而有助于积聚人气，但要注意经营错位问题。 ? 选址要有前瞻性：并不是所有的“黄金市口”都一定赚钱，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地。因此，创业者在选址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。除了市政规划外，还要注意该地区未来同业竞争的情况。 ? 注意租金的性价比：不同地理环境、交通条件、建筑物结构的店面，租金会有很大出入，有时甚至相差十几倍。对创业者来说，不能仅看表面的价格，而应考虑租金的性价比问题。 ? “团租”方式经济实惠：目前，十几平方米的小商铺很抢手，租金因此水涨船高，而一二百平方米的大商铺却因滞租而身价下跌。在这种情况下，建议几个创业者以团体租赁的方式低价“吃”下大商铺，然后再进行分割，细算下来能节省不少费用。 二、店铺商圈调研方式： （一）商圈范围划分确定 商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划可用圆形或地形来为商圈推算。例如有以下各情况限制，可为商圈之范围划分点： 1、商圈半径以 500 米为限。 2、马路之分界、凡超过40米宽之道路四线道以上或中间有栏杆分隔岛阻隔、主要干道。 3、铁路、平交道之阻隔: 因铁路、平交道之阻隔,使人们交通受阻而划分成两个不同商圈。 4、高架桥、地下道阻隔: 因高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 5、安全岛之阻隔: 因安全岛阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 6、大水沟: 因大水沟阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 7、单行道: 因单行道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 8、人潮走向: 由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向，使该区形成一独立商圈。 （二）抽样点及发ＤＭ点之选择确定 1、抽样点之选择 （1）办公人口或上班族汇集之地点＜未来适合设店之地点＞。 （2）人潮走向汇集地点。 （3）固定人口较集中流动之地点。 （4）可能形成未来的店铺群之地段。 （5）预定三～四个抽样点。 （6）其中尽量以一个抽样点为同性质之店铺。 2、发ＤＭ点之选择 （1）主消费群走动频繁之点。 （2）次消费群走动频繁之点。 （3）区分消费群活动频繁之时段。 （三）集会场所 1、场所类型 （1）本商圈内汇聚人潮之场所类型。 （2）聚集人口类型。 2、动线 （1）人潮汇集流动的路线。 （2）人潮汇集流动的主要方向。 （四）竞争者分析 1、卖场气氛: 本区内对本企业较有影响性的竞争店，其卖场气氛、购物环境、服务态度。 2、来客数: 该竞争店每日之成交客户数。 3、平均消费额 (1)了解该店的各类客数与消费金额比例。 (2)根据此比例再分别乘其价格。 (3)加总后求其平均值即为平均消费额。 4、营业额 来客数×平均消费额＝每日营业额。 每日营业额×每月工作天数＝每月营业额。 （五）人潮状况＜实地抽样方式＞ 平日及假日的人潮状况 1、将一周之时间区分为2段?周一～周五及周六、周日、法定假日。 2、以AM7～PM12点每两小时细分为一个小段。 3、以15分钟为其抽样时段之样本，并计算其抽样点之实际经过人数、机车、汽车、助动车、脚踏车。 4、抽样时将人潮分为青少年、上班族、家庭主妇。 5、将每抽样之数，转变成以2个小时之人潮流动数。 例：以15分钟为抽样得该抽样点人数为Ｙ，将Y×8＝Z，则是其可能之人潮流动数。 6、将其数字依时段填入＜人潮流动抽样表＞。 7、将人潮流动抽样之数字以线图表示＜人潮分布图＞。 （六）人口、住家户数推算 1、固定住家 （1）以该商圈建筑物来推算当地住家户数。 （2）以户数×３得当地预估人口数。 （3）将各抽样点人口数平均减当地人口数得外