选址要点(新).docVIP

小拇指场地的选择和开发 1.1 序言 选择正确的店面位置是重要的商业决定。正确的位置是事业成功的重要因素。 独立加盟者必须衡量新盖或重建建筑物或租借现有房屋的优缺点。小拇指建议加盟者在购买或租借房产之前先咨询，避免法律风险和城市建设带来拆迁等风险。 此外，本章节会探讨场地的选择和租赁的相关要素。这里我们需要申明的是，油漆喷涂行业为污染行业，很多城市目前都有区域限制，您签约之前需要到当地工商部门及其他相关部门（环保）咨询，确认此区域允许喷涂行业。 1.2 场地的选择 1.2.1 加盟者的责任 加盟者有责任选定小拇指门店的经营场地。这包含购买房产、建盖、重建和租借已有房产等。小拇指有权要求加盟者解释选定场地的未来发展状况。选择场地的最好方式是观察选定地点的人口布置与地点的未来发展。了解所有地点的优势和弱点是做出最后决定的关键。 1.2.2 地点分析 在任何社区都会有商业中心，若是加盟者的服务目标是商业中心，小拇指店址便是应该设在中心和社区之间的主要干道上；若是加盟者的服务目标是远离商业中心的住宅户，加盟者可观察不同的路段以找到适当的地点。险些以外加盟者可从报纸和杂志上得知地点的未来发展并把这些资料列如决定地点的考虑因素。 利用下列标准来探讨地点的优势： 汽车能左转进入选定地点。客户一定要能方便的从任何方向进入小拇指地点。 靠近百货公司或热闹的商行、餐厅、速食店以便让客户在候车时能打发时间。 靠近其他汽车服务商户，最好是生意兴隆的洗车行或美容店，这样可以节省招揽顾客的成本！ 若是在汽车修补店的集中地区，选定地点上的小拇指需要能被明显的辨别。 场地需具备一定的室外停车位。 ------电源要求：需配置二相电源（220V）和三相电源（380V），车间动力总线的容量不底于50KW；总线不得低于25个平方 1.2.3 场地规定 下列是小拇指店面应该符合的条件： 车流量：每天能有超过3000辆车经过，车速不超过40公里/小时。 辨识性：预定店址必须明确，附近100米内需要有明显路标或标志性建筑，无高层建筑、天桥、高架线等外观障碍物。一般来说地址是顾客认识门店的钥匙，因此明确的地址是第一条件。 易接近：方便各个方向进入。 社区：附近有高档小区和写字楼或相关行业的商业区块。 人口：离店3公里的范围内有50000或更多人口。 公共设施：电、水、下水道和垃圾处理。 场地类型A：连续的3-7个门面，每间门面的宽度至少不低于3.5M，深度不能低于7M，室内高度不得低于3M，同时具备室外停车场地。（注：标准烤房为长7米*宽4米高3.5米）。 场地类型B：连续店面1-3个，同时拥有200平米室内维修场地，厂房高度不低于3.5M，车辆进出方便，最好有室外停车位。 场地类型C：距路边200米以内的300平米以上的室内场地（仓库、厂房）或空地（需自行搭建），室内场地高度3.5M以上，室内柱宽不低于3.5M，车辆进出方便，最好有室外停车位。 1.3建筑本身要素 1.3.1所有权明确化——与正真所有权人确认。由于部分业者常因本身经营不善，而转任二房东出租店面或是透过中介租贷。无法清楚定义真正所有权者，可能导致租贷法律权益，造成纠纷，不利经营。因此，所有权明确化是不可忽略。 1.3.2清白性—也就是说清查所租贷之房屋是否有被银行或其他机构设订有他项权利或是被查封或拍卖的记录。以避免于租屋期间因房东之财务纠纷影响。 1.3.3时间性—预定点之现行使用人是谁？需要多久才能腾空移交使用。愈短时间对连锁业者愈有利。 1.3.4明显度—主要是指可架设广告招牌可见度。招牌是连锁业者与消费者沟通的第一步，因此愈明显的招牌对连锁业者愈好。近来，因城市环境整治等政策因素，导致部分区域无法悬挂广告牌或是有其固定格式。因此，签约前明确广告牌位置及数量。 1.3.5建物本身评鉴—如建筑物的年份及现况是评估首要条件。一般来说，二十年以上老屋不予考虑，保证安全系数。再者，建筑高度、给水、排水、配线状况及可供电力、消防设施都是计算改装费用的依据。 1.3.6押金、租金：预定点地价高低悠关整体商业成本。因此，要考量整体租金；其次，押金—是房租的几个月份；附近房租行情打探是不可少的市调工作。租金重点是房租高低及付款方式。至于地主、屋主、邻居、前任承租人是何人。其个别职业、住处、信用及有无遗产继承纠纷等也是不可免的调查工作。尤其，屋主是否好相处？是否会大幅度调涨租金？更是要打探清楚。如果门店是前任租屋者放弃租贷权，则一定要了解前任租屋者的成败因素及迁移因素，以作为前车之鉴。关于邻店的用途则也是要加以询问。 1.4租赁契约要件 1)租期：一般至少三年以上（最好是五~十年）。以保证一定期限内的房租稳定并可享受房地产增值带来的利益，保证稳定的客源，对长期经营有利。 2)租金：租金由双方洽谈，一般是前